[부동산 생활법률] 명도소송 시 꼭 확인할 3가지

계약 사항을 위반한 세입자가 막무가내로 버티는 경우가 있다. 할 수 없이 명도소송을 하려고 하는데, 준비 없이 시작했다가 무얼 어떻게 해야 하는지 몰라 난감할 때가 많다. 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도법률사무소)는 명도소송 때 소송 전부터 집행 단계까지 건물주가 반드시 지켜야 할 3가지를 명심해야 한다고 강조한다. 

- 명도소송을 시작하기 전에 건물주들이 반드시 지켜야 할 수칙이 무엇인가.
“면도소송 때 건물주들이 흔히 하는 실수 가운데 하나는, 세입자와 계약해지를 해야 하지 않는다는 것이다. 세입자가 잘못을 저질렀으니 계약이 자동으로 해지됐다고 착각하기 쉽지만, 그렇지 않다. 계약 관계는 상대방에게 의사를 전달해야 효력이 발생한다. 따라서 계약 해지의 사유가 세입자에게 있더라도, 건물주가 계약 해지 의사를 명확히 전달해야 법률상 효력이 인정된다. 명도소송이 성립하려면 반드시 계약이 해지된 후라야 한다.”

- 그렇다면 계약 해지 통보는 어떤 방법으로 하면 되나.
“내용증명을 통한 서면으로 의사전달을 하는 것이 가장 효과적이다. 그것이 여의치 않을 때는 통화를 녹취 하거나 문자 메시지나 카카오톡 메시지, 또는 이 메일 등으로 의사를 전달할 수 있다. 이 경우에도 의사표시가 상대방에게 도달되어야 법률상 효력이 있다. 앞의 메시지 형태의 의사표시는 상대방이 답변해야 의사표시 증거로 채택되므로, 소송 전 상대방에게 의사표시가 확실히 전달됐는지 확인해야 한다.”

- 명도소송 중에 세입자가 점유권을 제3자에게 넘기는 사례가 적지 않다. 이럴 때는 어떻게 대응해야 하나.
“점유권자가 바뀌면 명도소송 후 제기할 강제집행이 어려워질 수도 있다. 강제집행은 판결문에 명시된 사람을 대상에게만 진행할 수 있는 절차이기 때문이다. 이러한 점을 악용하는 세입자들 때문에 판결문이 무용지물이 되는 경우도 생긴다. 따라서 명도소송을 제기할 때는, 법원이 세입자에게 명도소송 중 점유자를 함부로 변경하지 말 것을 명령하는 ‘점유이전금지 가처분’ 절차도 함께 신청하는 것이 좋다.”

- 명도소송이 끝난 후 세입자가 고의로 점유자를 바꾸는 경우도 있다고 들었다.
“명도소송 판결이 나온 후에 점유자가 변경된 경우라면 걱정할 필요가 없다. 명도소송이 모두 끝난 후에 점유자가 달라진 경우에는 현 점유자를 특정해 법원에 승계집행문부여 신청 절차를 밟아야 한다. 법원으로부터 승계집행문이 발급되면, 세입자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있는 상황에서도 문제없이 강제집행을 할 수 있다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com