[부동산 생활법률] 근저당 전세 사기 예방 및 대처법

집주인이 특별히 부탁해 예정보다 전입신고를 늦게 하는 경우가 있다. 그런데 그 때문에 전입신고 날 근저당이 설정되는 전세 사기를 당하는 황당한 일이 발생하기도 한다. 세입자 입장에서는 자칫 전세금을 돌려 받지 못할까 걱정이 앞설 수 밖에 없다. 집주인의 이런 악의적 근저당 설정을 예방하거나 대처할 방법은 없는지 엄정숙 부동산 전문변호사의 조안을 들어보자. 

- 집 주인의 부탁으로 선의를 갖고 도와준 것인데, 이럴 때는 어떻게 해야 하나.
“먼저, 세입자가 주택 임대차 계약 때 잔금을 치르면서 근저당권 설정 여부를 잘 확인하지 않는 것부터 바로잡아야 한다. 이런 점을 악용해 전입신고 날에 근저당 설정을 하는 전세 사기 사례가 등장해 전세금 피해가 우려된다. 이런 악의적인 근저당설정 행위를 피하려면 등기부를 지속적으로 확인해 보는 것이 우선이다. 그리고 형사고소까지 고려한 적극적인 대응전략이 필요하다.”

- 근저당의 효력은 언제 발생하나.
“현행법상 근저당권은 등기 접수 시 효력이 발생한다. 그런데 세입자가 신청한 전입신고 효력은 다음날 자정(0시)부터 발생한다는 점이 문제다. 최근의 전세 사기 유형에는 전입신고 효력이 발생하는 시간 차이를 악용해 근저당을 설정하는 수법이 자주 등장한다. 세입자들은 불안할 수 밖에 없다. 집주인의 악의적인 근저당설정으로 인해 세입자가 선순위 채권자에 들지 못한다면 나중에 보증금을 전부 돌려 받지 못할 수도 있다.”

- 형사 책임을 물을 수도 있나.
“과거에는 집주인의 악의적 근저당설정에 세입자가 할 수 있는 별다른 대응책이 없었다. 때문에 피해를 더 키우는 원인이 되기도 했다. 하지만 최근 전세 사기 피해가 늘면서 형사상 책임을 묻는 판결들이 속속 등장하고 있다. 집주인의 악의적 근저당설정도 형사상 책임 여부를 따져볼 필요가 있다.”

- 악의적인 근저당설정이 사기죄로 성립될 수 있다는 얘기인가.
“법원이 사기죄의 성립 여부를 판단할 때는 상대방에게 피해가 발생한 것을 인식했음에도 그러한 행위를 한 것인지, 여부가 판단 기준이 된다. 마찬가지로 집주인이 세입자의 보증금에 악영향이 생길 것을 인지했음에도 전입신고 당일에 근저당을 설정했다면 형사고소도 가능할 수 있다.”

- 전세 사기의 형사상 책임 여부는 아직 많은 판례가 존재하지 않지 않나.
“그렇다. 그렇기 때문에 더더욱 세입자가 계약 직전까지 주의를 기울여 피해를 예방하는 게 가장 현명하다. 근저당권 전세 사기를 예방하려면 초기에만 등기부를 확인하지 말고 잔금을 지급하기 전 한 번 더 확인하는 것이 좋다. 전입신고 다음 날에도 등기부를 재차 열람하여 근저당권 설정 여부를 확인하는 습관이 필요하다.”

- 그렇다고 완벽하게 예방이 되지는 않을 것 같다.
“그렇다. 문제 예방에는 부족할 수 있다. 세입자가 잔금을 주기 전 등기부를 확인했지만, 전입신고가 되기 전 교묘하게 근저당설정이 될 수 있기 때문이다. 등기부를 확인해 이상이 없다면, 해당 시점으로부터 전입신고가 끝나는 날까지 근저당설정에 관한 계약 파기 특약을 넣어 피해를 예방해볼 수 있다. 그런데도 전세 사기가 발생한다면 특약 위반으로 계약을 해지하고 전세금반환소송 같은 민사상 절차와 함께 형사고소까지 고려해 적극적으로 대응해야 한다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com