[부동산 생활법률] 계약 종료 전 명도소송

상가 임대차에서 명도소송을 진행하려면 세입자에게 먼저 계약해지 통보한 뒤, 계약이 종료된 것을 확인하는 것이 순서다. 하지만 계약 기간이 남아 있는데도 미리 명도소송이 가능한 경우도 있다. 세입자가 위법을 저질렀다면 계약해지와 동시에 명도소송이 가능하다. 이럴 때는 ‘장래이행의 소’로 미리 판결받을 수 있다고 한다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)의 팁을 들어 보자.

- 세입자가 2개월째 임대료를 연체 중이다. 앞으로도 계속 그럴 것 같다. 미리 명도소송이 가능할까.
“명도소송은 원칙적으로 계약이 종료되어야만 제기하는 것이 여로모로 안전하다. 명도소송을 제기하려면 기본적으로 세입자에게 계약해지 사유가 발생해야 한다. 하지만 계약 기간 중이라도 계약해지 사유가 발생한다면 언제든 소송을 제기할 수 있다. 세입자가 계약 종료 전부터 명도 거부 의사를 명확하게 했어도 미리 명도소송이 가능하다.”

- 계약해지가 가능한 사유라면 구체적으로 어떤 경우가 있나.
“세입자의 위법이 계약해지의 전제조건이다. 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했거나 ,무단으로 다른 사람에게 점유권을 넘기는 무단전대가 대표적인 계약 해지 사유다. 하지만 이 경우라도 계약이 자동 해지되는 것은 아니다. 내용증명이나 카카오톡 메시지, 전화 통화 등으로 세입자에게 해지통보를 해야만 법률상 해지 효력이 생긴다. 정상적으로 해지 의사 전달이 완료된다면 계약은 종료되어 명도소송이 가능하다.”

- 계약이 해지된 상황은 아니지만, 예외적으로 명도소송을 제기할 수 있는 경우가 있다고 들었다.
“세입자가 계약종료 이전부터 건물주에게 부동산을 인도하지 않겠다는 의사를 분명하게 했다면, ‘장래이행의 소’로 미리 명도소송을 제기하는 방법이 있다. ‘장래이행의 소’란 장래에 이행할 것을 청구하는 소송을 말한다. 즉, 장래에 벌어질 분쟁을 대비해 미리 청구할 필요가 있어야 가능한 제도로, 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단되고 있다.”

- 명도소송에서 장래이행의 소는 어떨 때 제기할 수 있는 것인가.
“현재 세입자의 태도로 보아 계약종료일이 되어도 부동산 인도를 거부할 것이 명확하고, 의무 이행을 명백히 기대할 수 없을 때 제기할 수 있다. 해 당 경우가 인정되어야만 명도소송을 제기할 수 있기 때문에 일반적인 명도 분쟁에서는 법원이 쉽게 받아 들이지는 않는다는 점도 미리 알고 있는 것이 좋다.”

- 건물주가 제기한 장래의 소가 인용된다면 어떤 판결이 내려지게 되나.
“소가 성립된다면 판결문에는 ‘계약종료일이 도래하면 세입자는 건물주에게 부동산을 인도해야 한다’고 판결이 내려지게 된다. 건물주 입장에서 즉시 인도가 아니라, 대부분 계약종료일에 맞춰 건물을 인도하라는 판결이 내려진다는 점이 아쉽기는 하지만, 건물주가 장래이행의 소를 제기해 미리 판결을 받아두면 계약종료일에 세입자가 나가지 않을 경우 곧바로 강제집행 절차에 들어갈 수 있는 장점이 생긴다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com