[부동산 생활 법률] 명도소송 전 점유이전금지 가처분

상가 임대차 명도소송에서 점유이전금지 가처분은 소송의 판결문을 유지 시켜주는 필수 절차이다. 하지만 가처분 신청 전 필수 조건을 지키지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 점유이전금지 가처분 신청 전 계약해지는 필수다.

계약 해지가 안 된 상황에서는 점유이전금지 가처분 신청이 불가능하다. 계약해지는 상대방에게 의사를 전달하는 것만으로도 효력이 발생한다. 점유이전금지 가처분 잊으면 승소 판결문이 무용지물이 될 수 있다.

- 무단전대를 상습적으로 저지른 세입자가 나가지 않고 버티고 있다. 명도소송을 하려는데 계약해지를 제대로 하지 않아 낭패를 보고 있다.
“명도소송을 할 때 계약해지를 제대로 하지 않으면 소송 뿐 아니라 점유이전금지 절차까지 신청할 수 없어 시간만 허비하는 꼴이 되기 십상이다. 건물주가 점유이전금지 가처분을 고려할 때 지켜야 할 조건을 따르지 않으면 낭패를 보기 쉽다. 상습적인 무단전대를 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 진행할 때는 점유이전금지 가처분 신청이 필수다.”

- 점유이전 가처분의 구체적인 의미가 무엇인가
“점유를 이전하는 것을 금지하는 가처분을 말한다. 기존 세입자가 다른 세입자에게 점유를 넘기는, 불법 전대차 계약을 금지하는 가처분인 것이다. 최근 명도소송 진행사건의 거의 대부분이 점유이전금지 가처분을 먼저 한 것이다. 명도소송과 점유이전금지 가처분은 공통된 전제 조건이 따른다. 계약이 해지된 후에도 세입자가 나가지 않고 버티는 경우 신청이 가능하다는 점이다. 즉, 계약이 해지 되어야 명도소송과 점유이전금지 가처분이 성립된다는 뜻이다.”

- 계약을 해지하면 자동으로 효력이 발생하지 않나.
“상가 임대차에서 세입자가 위법을 저질렀거나 계약서상 기간이 지났다고 해서 계약이 자동으로 해지됐다고 믿는 건물주들이 있다. 하지만 계약 당사자 간 해지 의사를 전달하지 않으면 법률상 효력이 없다. 법률상 계약이 유지되고 있다면 명도소송은커녕 점유이전금지 가처분 조차 성립되지 않는다. 세입자가 위법을 저질러 명도소송이나 점유이전금지 가처분 절차를 진행할 때는 반드시 세입자에게 계약해지 통보를 먼저 해야 한다.” 

- 계약해지는 어떻게 통보해야 하나.
“먼저 법률상 계약해지 사유가 충분해야 한다. 대표적으로 세입자가 위법을 저질렀거나 계약 종료일이 도래했을 때다. 법률상 해지사유가 생겼다면 의사전달은 어렵지 않다. 전문가들이 가장 많이 추천하는 의사전달 방법에는 내용증명이 있다. 내용증명은 상대방에게 의사가 전달됐다는 사실 여부가 확실히 남기 때문에 법률적 증거 가치가 높다. 내용증명이 부담스럽거나 번거로운 경우라면 카카오톡, 문자 메시지, 통화녹취 등도 해지 의사의 증거로 활용될 수 있다. 다만, 해지 의사는 계약이 끝나기 2개월 전까지 하지 않으면 법률상 묵시적갱신 상태가 되어 해지 효력이 발생하지 않는다는 점을 명심해야 한다.”

- 계약 해지가 정상적으로 이뤄졌는대도 점유이전금지 가처분 신청 자체를 잊거나 번거롭다는 이유로 신청을 하지 않는 사례도 있다고 들었다.
“그렇다. 하지만 명도소송 시 점유이전금지 가처분을 잊는다는 것은 명도소송에서 승소판결을 받더라도 판결문이 무용지물로 돼버리는 원인이 된다. 가령 명도소송 진행 중 세입자가 악의적인 목적으로 점유자를 바꾸면 승소판결을 받더라도 강제집행이 불가능해진다.”

- 강제집행은 어떤 때 가능한 것인가. 
“강제집행은 세입자를 강제로 내보내는 절차인 만큼 점유자 확인을 매우 엄격하게 판단한다. 판결문에 명시된 점유자가 아닌 다른 사람이 부동산을 점유하고 있다면 소송과 무관한 사람의 점유권을 빼앗는 일이 되므로, 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있다. 반면에 점유이전금지 가처분이 성립된 상황에서는 세입자가 소송 중 다른 사람에게 점유권을 넘기더라도 승계집행문을 부여받아 문제없이 강제집행을 할 수 있다. 따라서 명도소송 때는 반드시 점유이전금지 가처분 절차를 함께 진행해야 한다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com