[부동산 생활법률] 전세금 일부 상환 시 대처법

계약 만기를 앞두고 집주인은 돈이 없다며 전세금의 일부만 돌려주고 나머지는 세입자가 들어오면 돌려주겠다고 하는 경우가 있다. 혹시라도 전세금을 일부라도 받을 경우, 나중에 소송 등 법적 대응을 할 수 없을 것 같다며 망설이는 세입자들이 많다. 하지만 전문가들은 전세금을 전액 돌려 받지 못한 상황에서도 법적 대응이 가능한 만큼, 적극적으로 자기 권리를 찾도록 노력해야 한다고 조언한다.

- 전세금을 일부라도 돌려 받으면 나중에 법적 대응을 하는데 걸림돌이 되나.
“그렇지 않다. 전세금을 일부 돌려 받은 경우에도 전액 돌려 받지 못한 상황과 마찬가지로 임차권등기는 물론 전세금반환소송까지 가능하다. 집주인이 전세금반환 의무를 지키지 않았기 대문에 법적으로 전세금 반환소송을 제기할 근거가 충분하다. 일부만 돌려 받았더라도 반환받지 못한 전세금 액수와 상관없이 소송을 진행할 수 있다.”

- 그렇다면 무조건 소송을 제기하면 되는 것인가.
“주의할 것이 있다. 돌려 받아야 할 잔금에 따라 소송으로 진행할지, 아니면 다른 법 절차를 이용할 것인지를 세입자가 판단해야 한다. 전세금반환소송을 진행할 경우 소송 비용이 발생하기 때문이다. 따라서 아무래도 돌려 받아야 할 전세금 잔금이 클 때 전세금반환소송으로 대응하는 것이 효과적일 것이다.”

- 전세금을 일부만 돌려 받았는데 이사 일정이 촉박하다. 어떻게 해야 하나.
“전세금을 전부 돌려 받지 못한 상태에서 이사를 하면, 세입자로서 주장할 수 있는 법률상 권리인 ‘대항력’에 문제가 생길 수 있으니 유의해야 한다. 특히 다른 곳에서 전입신고까지 하게 되면, 기존 주택의 전입신고가 빠지기 때문에 나중에 법적 대응이 어려워질 수도 있다. 이런 경우에는 이사 일정이 촉박하더라도 반드시 임차권등기를 신청해야 한다. 그리고 등기가 완료되기까지 가족 누구라도 그 집에 남아서 대항력을 유지하는 것이 현명한 방법이다.”

- 임차권등기만 하면 되는 것인가. 
“임차권등기 외에도 근저당을 설정해 부동산을 담보로 잡는 방법도 있다. 근저당이 설정되면 다른 채권자보다 우선적으로 채무를 변제받을 수 있다. 또 집주인이 전세금 반환 약속을 끝까지 지키지 않을 경우엔 임의 경매 신청까지 할 수 있다.”

- 전세금 전액을 돌려 받지 못하면 이사를 나가지 못하는 경우도 있지 않나.
“주택 임대차에서 ‘동시이행’이라는 방법도 있다. 의무를 동시에 이행한다는 뜻이다. 계약 종료 때 집주인에게는 전세금반환의무가, 세입자에게는 부동산 인도 의무가 동시에 발생한다. 만일 한 쪽이 의무를 다하지 않는다면, 민법 제536조(동시이행의 항변권)에 따라 상대방이 의무를 이행할 때까지 자신의 의무를 거부할 있다. 집주인이 전세금을 전액 돌려주지 않았다면, 세입자 역시 해당 주택에 계속 머물러도 문제가 되지 않는다는 얘기다. 다만, 이럴 경우 소송 중 지연이자 청구는 하지 못하게 된다는 점을 고려해 판단해야 한다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com