[부동산 생활법률] 임차인의 ‘불법 재임대’ 대응법

건물을 빌려 장사를 하는 세입자가 임대인의 허락 없이 재임대를 해 이득을 보는 경우가 있다. 명백함 불법이지만, 법을 잘 모르는 건물자일 경우 우왕좌왕하다 계약해지 타이밍을 놓치고 결국은 지리한 소송까지 가는 수가 있다. 이럴 때는 관련 사실을 인지한 순간 즉시 계약 해지를 통보하는 것이 최우선이다. 

- 임차인이 건물주 동의 없이 불법으로 재 임대했다. 불법 아닌가.
“그렇다. 세입자의 재임대는 임대인의 권리를 심각하게 침해하는 불법행위다. 임대차 계약서를 보면, 임차인이 임대인의 ‘서면 동의’ 없이 제3자에게 재임대할 수 없다는 조항이 대부분 포함되어 있다. 이를 위반하면 계약을 해지할 권리가 부여된다.”

- 이런 불법 재임대에 대해선 어떤 법적 절차를 밟아야 하나.
“이럴 때는 임대인이 즉시 계약 해지를 통보하고 법적 조치를 취하는 것이 순서다. 계약 해지 통보는 내용증명으로 하는 것이 가장 좋다. 내용증명은 법적 효력이 있어, 이어질 소송 과정에서도 중요한 증거 자료로 활용될 수 있다.”

- 계약 해지 통보 후에 임차인과 재임차인을 상대로 명도소송을 제기하려고 한다.
“명도소송은 임대인이 불법 점유자를 상대로 점유권을 회복하기 위해 하는 소송이다. 임대인의 재산권을 보호하는 매우 중요한 법적 수단이다. 명도소송을 하려면 일단 계약 해지 통보와 함께 불법 점유 상태를 해소할 것을 요구해야 한다. 만일 임차인이 이를 따르지 않으면, 임대인은 그 때 법원에 명도소송을 제기하면 된다. 법원이 불법이라고 판결하면 점유권이 회복된다.”

- 소송까지 가면 너무 시간도 오래 걸리고 스트레스도 많이 받을 것 같다.
“그렇다. 명도소송은 대개 오래 걸릴 수 있기 때문에 가능하면 임대인이 신속하게 대응할 필요가 있다.”

- 이런 사태를 미연에 방지하려면 상가 임대차 계약을 체결할 때 어떤 점들에 유의해야 할까.
“무엇보다, 계약서에 재임대 금지 조항을 명확히 기재하는 것이 중요하다. 그리고 임차인에게 충분히 설명해 다짐을 받
아둘 필요가 있다. 정기적으로 상가를 방문해 불법 재임대 여부를 확인하는 것도 필요하다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com