[부동산 생활법률] 건물주 사망시 권리금 회수 어떻게?

세입자가 권리금 회수 의사를 밝힌 상황에서 갑자기 건물주가 사망했다. 무슨 문제인지, 상속인들마저 상속을 포기했다고 한다. 세입자 입장에서는 황당하기도 하고, 자칫 권리금을 돌려 받지 못할까 걱정이 앞선다. 전문가들은 그러나 건물주의 사망이나 상속인의 상속 포기에도 불구하고 구제받을 방법이 전혀 없는 것은 아니라고 말한다.

- 건물주가 사망하면 당연히 상속인이 상속을 받는 것이 일반적이지 않나.
“상속인이 상속을 포기하지 않는다면 세입자는 당연히 권리금을 회수할 수 있는 권리가 유지된다. 다만, 상속인들이 상속을 포기한다면 문제가 다르다. 하지만 그런 경우라도 세입자는 후순위 상속인이나 상속재산관리인 제도를 통해 권리금을 청구할 수 있다.”

- 상속인이 상속을 포기하더라도 다음 순위 상속인이 상속을 받기 때문에 그런 것인가.
“그렇다. 건물주가 사망하면 건물의 소유권은 상속인에게 상속되며, 건물주의 지위도 상속인에게 승계된다. 이 과정에서 상속인이 상속을 포기하면 권리금회수 문제로 혼란이 생길 수 있지만, 세입자는 후순위 상속인을 통해 권리금을 청구할 수 있다.”

- 그렇다면 어떤 절차를 밟아야 하나.
“상속인을 찾아야 한다. 그러려면 건물주의 가족관계증명서를 발급받아 상속인들을 확인할 필요가 있다. 이 과정에서 상속을 수락한 상속인이 건물주가 된다. 만일 그 상속인이 권리금 회수 기회를 방해한다면, 상속인은 세입자가 입은 권리금 상당 손해를 배상해야 한다. 상속인이 임대인의 지위를 승계하는 것이므로 세입자의 권리금회수 기회를 보호할 의무가 있기 때문이다.”

- 후순위 상속인도 상속을 포기하면 어떻게 되나.
“그렇게 해서 상속인을 지정할 수 없는 상황이라면, 세입자는 법원에 상속재산관리인 선임을 청구할 수 밖에 없다. 그래야 권리금회수 기회를 얻을 수 있다. 상속재산관리인이란 상속인이 여럿이거나 존재하지 않을 때, 상속재산의 관리 및 청산을 위해 가정 법원이 선임하는 재산 관리인을 말한다.”

- 상속재산관리인은 어떤 역할을 하는 것인가.
“성속재산관리인이 지정되면 세입자는 그에게 신규 세입자를 주선하거나, 그를 통해 이뤄진 부동산경매로 낙찰자가 된 새로운 건물주에게 신규 세입자를 주선해 권리금거래를 할 수 있다.”

- 권리금 손해배상 청구권은 언제 어떻게 행사해야 하나.
“임대차 종료일로부터 3년 이내에 행사해야 한다. 상가건물 임대차보호법 제10조의 4에는 ‘권리금 손해배상 청구는 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사해야 한다’고 규정되어 있다. 만일 이 소멸시효를 넘기면 권리금 청구권이 없어지므로, 소멸시효에 유의해 적절한 시기에 청구해야 한다. 또 권리금회수 방해 행위가 있디면, 증거를 충분히 확보해 소송에 대비해야 한다.”

  박성훈 기자 shpark@viva2080.com