[부동산 생활법률] 명도소송 전 계약해지 요건

건물주가 집을 비워달라고 했는데 세입자가 나가지 않겠다고 버티는 경우가 있다. 그런데 그런 경우 중 상당수가, 소송이 불가능한데도 소송을 강행하려는 건물주들이 있다. 임대차 기간이나 갱신 문제에 관해 제대로 알지 못할 경우 자칫 낭패를 볼 수 있어 주의가 필요하다. 명도소송을 제기하려면 사전에 반드시 계약 해지 요건을 충족해야 한다.

- 명도소송에 앞서 확인해야 할 것은 무엇이 있나.
“명도소송을 하려면 임대차 계약이 차임연체이거나 계약 기간종료 등의 적법한 해지 사유가 있어야 한다. 그런데 의외로 건물주들이 이러한 요건을 정확히 알지 못해 불필요한 소송을 진행하는 경우가 많다. 법률 요건을 충족하지 않는 명도소송은 결국 성립되기가 어렵다.”

- 어떤 경우에 계약해지 요건이 성립되기 어려운가.
“가장 먼저, 주택임대차 계약 기간이 2년 미만이면 계약해지 요건이 되지 않는다. 주택 임대차보호법 제4조 제1항은 ‘기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정하고 있기 때문이다. 이 법은 강행규정이다.”

- 세입자와 1년 계약을 해 내보내려 하는데도 안된다고 한다.
“그렇다. 1년 계약을 했더라도 세입자는 2년을 거주할 수 있다. 집주인이 1년 만료 시 세입자에게 퇴거를 통보해도, 세입자가 2년 거주를 주장하면 명도소송을 제기할 수 없다. 세입자가 1년 만료를 인정한다면 사정이 다르다. 이 대는 기간만료 시 집을 비워주어야 하고, 집주인도 명도소송을 할 수 있다.”

- 임대차 계약을 갱신할 때 유의해야 한다는 얘기를 들었다.
“계약해지 여부를 착각하는 또 다른 경우는 임대차 계약이 갱신되었을 때다. 집주인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지를 세입자에게 해야 한다. 그렇지 않으면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되는 것으로 본다. 임대차 기간이 끝나기 1개월 전에 갱신거절 통지를 했다면, 법적 효력이 없는 갱신거절 통지가 되어 명도소송이 어렵다.”

- 세입자가 임대료를 연체했다. 그래도 사유가 안되나.
“주택의 경우 세입자가 2기의 월세를 연체한 경우, 상가의 경우 3기의 임대료를 연체했을 때만 계약 해지가 가능하다. 월세 또는 임대료를 조금 늦게 지급했다는 이유 만으로 해지 사유가 되지는 않는다.”

- 주택 임대차보호법에서 ‘세입자가 2기의 월세를 연체한 경우’라고 규정한 것은 어떻게 해석해야 하나.
“이 규정의 법적 의미는 ‘월세 연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달한 때’를 의미한다. 월세를 며칠 늦게 지급한 것만으로는 횟수를 더해서 판단하지 않는다. 따라서 세입자가 월세를 며칠씩 늦게 지급한 횟수가 2회라고 해도 연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달하지 않았다면 월세연체 해지를 할 수 없다. 명도소송을 제기하려면 차임 연체액의 합산이 2기분 이상에 도달해야 한다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com