[부동산 생활법률] 임차권등기 등재 후 이사해야 안전

전세계약 종료일이 다가왔지만, 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않는 경우가 자주 있다. 신규세입자가 잔금을 치르면 그 때 주겠다고 하지만 이삿날이 그보다 빠르면 낭패다. 이럴 때 세입자는 자신의 권리를 지키기 위해 임차권등기를 할 수 있다. 하지만 그것으로 충분하지 않을 수가 있다. 이 때 유의할 사항들을 엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)로부터 들어 보자.

- 임차권등기를 신청하는 것으로 충분하지 않나.
“그렇지 않다. 임차권등기는 등기부에 등기된 후에야 법적 효력이 발생한다. 만약 등기부를 확인하지 않은 채 이사를 한다면 세입자는 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있다. 따라서 세입자는 반드시 임차권등기가 등기부 등본에 등재된 이후에 이사해야 안전하다. 잘못하면 보증금을 돌려 받기 어려울 수도 있다.”

- 임차권등기의 효력을 잘 살펴야 한다는 이야기인가.
“그렇다. 임차권등기는 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 대항력을 유지하기 위해 설정하는 등기다. 그렇게 하면  세입자가 이사를 가더라도 보증금을 보호받을 수 있다. 문제는 임차권등기의 효력이 등기부 등본에 기재된 후 발생한다는 사실이다. 그래서 임차권등기 완료 전에 이사를 가게 되면 세입자의 대항력과 우선변제권이 상실된다는 것이다.”

- 그렇다면 가장 안전한 방법은 어떤 것인가.
“과거에는 임차권등기를 하려면 집주인의 결정문 송달에 따라 수개월이 걸리곤 했지만 2023년 7월 법이 개정되면서 이제는 임대인 송달 과정 없이 임차권 등기가 가능하다. 따라서 결정을 받고 일주일이면 등기가 가능하다. 임차권등기 신청 이후 등기부에 등기된 후에 이사를 가는 것이 가장 안전하다. 등기부 등본에 등기된 이후에야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 때문이다.”

- 시간이 잘 맞지 않을 수도 있자 않나. 
“등기가 되기까지 부부 또는 동거가족 일부의 전입을 유지한 채 이사를 가는 것도 방법이다. 세입자는 임차권등기 완료 전이라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com