[부동산 생활법률]  명도소송 위한 계약해지 통보 시기

세입자가 임대료를 연체해 건물주의 애를 먹이는 경우가 왕왕 있다. 계약기간은 아직 많이 남아 있지만 내보내고 싶은 마음이 굴뚝 같다. 세입자를 내보내려면 명도 소송을 할 수 밖에 없을 것 같은데, 언제 계약해지를 통보해야 할 지 모두가 막막하기만 하다. 전문가들은 명도소송을 하려면 반드시 적절한 시점에 계약해지가 통보되어야 하다고 조언한다.

- 임대료 연체(차임연체)가 발생하면 그 즉시 계약해지를 통보할 수 있지 않나.
“그렇다. 차임연체에 대해선 건물주가 즉시 계약해지 통보를 할 수 있다. 그리고 이런 절차가 선행되어야만 명도소송도 제기할 수 있다. 계약기간이 남아있어도, 차임연체가 3기분 이상 발생하면 해지 통보가 가능하다.”

- 임대차 관계에서 계약을 해지할 수 있는 사유는 어떤 것 들이 있나.
“주로 차임연체가 많다. 주택의 경우 2기분 이상, 상가는 3기분 이상 연체할 경우 계약 해지 사유가 된다. 차임연체를 이유로 계약해지를 원한다면, 연체 발생 시점부터 즉시 계약해지 통보가 가능하다. 문자나 전화, 내용증명 등을 통해 해지 통보를 하고, 세입자에게 의사표시가 도달하면 임대차계약이 해지된다.”

- 계약기간 만료도 당연히 계약 해지 사유가 되지 않나.
“당연하다. 다만, 기간만료로 인한 명도소송은 주택의 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 갱신거절 통지를 해야 한다. 이 통지를 통해 임대차계약이 종료됨을 명확히 해야 한다.”

- 해지 통보 없이 명도소송을 제기하면 어떻게 되나.
“명도소송을 하려면 해지 근거가 명확해야 한다. 해지 근거가 불명확하면 소송에서 원하는 판결을 받을 수 없다. 해지 통보 없이 명도소송을 청구하면 법원에서도 건물주의 주장을 인정하지 않는다. 해지사유가 발생하더라도 해지통보를 하지 않으면 계약이 자동으로 해지되지 않으며, 이로 인해 명도소송의 요건을 충족하지 못하게 된다.”

- 그렇게 되면 계약이 자동경신되는 것인지 궁금하다.
“기간만료로 인한 명도소송에서는 법정 기한 내에 갱신거절 통지를 하지 않으면 임대차계약이 묵시적으로 갱신된다. 계약기간이 종료되어도 세입자에게 퇴거 조치를 하지 못하게 되는 것이다. 계약해지 통보는 명도소송의 필수 요건이다. 이를 놓치면 소송 자체가 성립되지 않는다. 차임연체가 발생한 즉시, 계약기간 만료 전 법정 기한 내에 반드시 계약 해지 통지를 해야 한다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com