전세금 돌려주지 않는 집주인... 이렇게 법적 대응하면 해결 가능

전세 기간이 끝났음에도 전세금을 돌려 받지 못하는 경우가 있다. 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못하는 경우가 대부분이다. 전세금을 못 빼니 이사도 갈 수 없어 난처한 지경이다. 이럴 때 법적 대응 절차를 알고 있다면 큰 도움이 된다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)가 알려주는 단계별 대응전략을 일문일답 식으로 정리해 본다.

- 전세금을 돌려 받지 못할 경우 가장 먼저 해야 할 법적 조치가 무엇인가.
“세입자가 계약 종료를 앞두고 전세금을 돌려받기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 임대차 기간 만료 2개월 전까지 ‘갱신거절 통지’를 하는 것이다. 주택 임대차보호법 제6조에 보면 ‘임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면, 전세 계약은 묵시적으로 갱신된다’고 되어 있다.” 

- 그렇게 하면 바로 계약이 종료되나.
“갱신된 계약이거나 묵시적으로 갱신된 계약의 경우, 집주인에게 해지통지를 하고 그 해지통지가 도달된 후 3개월이 경과해야 계약이 종료된다. 세입자가 계약 종료를 증명하기 위해 갱신거절 통지나 해지통지를 완료하게 되면, 이를 통해 소송이나 임차권등기, 전세반환보증보험 청구 등이 가능해진다.”

- 이후 절차는 어떻게 되나.
“갱신거절이나 해지통지를 완료하고 임대차 계약이 종료되면, 세입자는 임차권등기와 지급명령 신청을 할 수 있다. 임차권등기 제도는 세입자가 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 계속 보호받게 해주는 제도다. 지급명령 제도는 해지통지와 같은 요건을 갖추고 지급명령을 신청하면 바로 결정문이 나온다. 결정문이 집주인에게 송달된 후 2주 이내에 집주인이 이의제기를 하지 않으면 강제집행이 가능하다.”

- 그렇게 해도 ‘배째라’식으로 나오면 어떻게 하나.
“마지막 수단은 전세금반환 소송을 통해 전세금 반환을 강제집행하는 것이다. 임차권등기는 대항력 등을 유지해주는 보호장치지만, 그것만으로 강제집행을 할 순 없다. 지급명령 역시 집주인에게 송달되지 않거나 집주인이 이의제기를 하면 세입자는 결국 소송을 통해 판결을 받아야 한다. 전세금반환 소송을 하려면 5~6개월 정도는 각오해야 한다.”

- 법원에서 전세금반환 판결을 받으면 집주인의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있나.
“그렇다. 강제집행의 방식은 크게 채권압류 및 추심, 그리고 부동산경매로 구분된다. 전셋집의 시세가 전세금보다 높고 전부 배당받을 가능성이 많다면, 세입자는 전세집에 대한 경매를 진행하는 것이 유리하다. 반면에 전셋집의 시세가 낮거나 다른 채권자가 있어 전부 배당받기 어렵다고 판단되면, 집주인의 다른 재산을 조회해 부동산경매 또는 은행 계좌 등을 압류해 채권압류 및 추심을 진행해야 한다.”

  박성훈 기자 shpark@viva2080.com