[부동산 생활법률] 세입자의 계약 승계 거부권

계약 만료를 얼마 안 남긴 상황에서 집주인이 바뀌는 경우가 있다. 이 때 전세보증금 지급 의무는 새 집주인에게 부과된다. 하지만 세입자들은 불안감이 커질 수 밖에 없다. 원치 않는 새로운 조건 때문에 계약이 틀어지는 경우도 왕왕 있다. 세입자들도 자신의 법적 권리와 절차를 명확히 이해해야 낭패를 면할 수 있다.

- 집주인이 바뀌더라도 기존의 계약 조건은 그대로 새 집주인에게 승계되는 것이 아닌가.
“당연히 새 집주인이 이전 집주인의 임대차 관련 권리와 의무를 승계받는다. 따라서 전세금을 돌려줄 의무도 함께 승계된다. 세입자는 새 집주인에게서 전세금을 돌려 받으면 된다. 주택임대차보호법 제3조 4항에도 ‘임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인(기존 집주인)의 지위를 승계한 것으로 본다’고 되어 있다.”

- 세입자가 기존 집주인에게서 전세금을 받을 수도 있나.
“받을 수 있다. 집주인이 바뀔 경우, 계약 승계를 거부하고 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리도 세입자에게 부여되어 있다. 세입자는 집주인의 주택 매매 자체를 막을 수는 없지만, 계약이 승계되는 것을 거부할 수 있는 권리가 있다. 새로운 집주인과 임대차 계약이 유지되는 것을 원치 않을 경우 세입자가 계약을 해지하고, 기존 집주인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있다.”

- 법원 판례가 있나.
“대법원 판례에 따르면, 주택이 양도된 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기해 기존 집주인과의 임대차 관계를 해지할 수 있다. 이 경우 세입자는 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리가 있다. 계약 해지 후에도 세입자는 기존 집주인이 전세금을 반환해줄 때까지 대항력 행사를 통해 기존 주택에 거주할 수 있다.”

- 계약 승계를 거부하려면 어떤 절차를 밟아야 하나.
“세입자가 새로운 집주인에게 이의를 제기하는 서면 통지를 보내야 한다. 이 통지에는 계약 해지 의사와 전세금 반환 요구가 명확히 기재되어야 한다. 이후 기존 집주인과의 협의를 통해 전세금 반환 절차를 진행할 수 있다.”

- 세입자가 원래 주택에 계속 살기를 원한다면 어떻게 헤야 하나.
“새 집주인은 기존 계약의 권리와 의무를 승계받기 때문에 세입자의 갱신요구권을 보장해야 할 의무가 있다. 주택 임대차보호법에 따르면, 세입자는 임대차 기간이 종료되기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다. 집주인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 따라서 새로운 집주인도 이러한 법적 의무를 준수해야 한다.”

- 세입자의 갱신 요구는 무조건 받아들여지는 것인가.
“그렇지는 않다. 집주인에게 실거주 사유가 있다면 거절할 수 있다. 새 집주인 역시 실거주를 사유로 갱신 요구를 거절할 수 있다. 세입자는 새로운 집주인이 만료로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 실거주 사유로 갱신 요구를 거절한다면 계약은 더 이상 연장되지 않기 때문에 새로운 집주인에게 전세금을 반환받고 이사를 나가야 한다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com