[100세 꿀팁 세무상식] 대토보상제와 환지보상제

공공의 이익에 부합하고 그 필요성이 인정될 경우 국가는 개인 소유의 토지를 강제로 수용할 수 있다. 대규모 신도시를 조성할 때 자주 토지 강제소유가 이뤄진다. 물론 사전에 충분한 협의를 거치도록 법으로 정해두고 있다. 그럼에도 대토 보상 문제 등을 이유로 심심치 않게 LH 사태 같은 일이 빚어지곤 한다. 

- 국가가 개인 소유 토지를 강제로 수용한다는 것이 옳은 일인가.
“서민 주거안정과 집값 안정이라는 ‘대의’를 위해 사회적 합의와 공공의 이익을 전제로 토지 강제 수용이 이뤄진다. 국가도 무조건 사유토지를 빼앗는 것이 아니라, 강제 취득 전에 토지주와 충분한 사전협의를 거쳐 ‘협의취득’이 되도록 법으로 규정하고 있다. 다만, 협의가 원활하지 않을 경우 국가가 강제 수용할 수 있다.”

- 토지 수용은 어떤 형태로 이뤄지나.
“토지 수용은 토지 소유자에게 현금으로 보상하는 방식이 가장 일반적이다. 토지주가 원한다면 현금 대신 해당 지역에 공급되는 토지로 보상하는 방식도 있다. 이를 ‘환지(換地) 방식’이라고 한다. 두 방식을 혼용하는 방식도 있다.”

- 대토보상제도라는 것은 무엇인가.
“택지개발을 하는 공공기관이 토지를 강제로 수용하고 토지주에게 다른 토지로 보상하는 제도를 말한다. 현금 보상으로 풀린 돈이 해당 택지나 주변 택지에 투기자금으로 유입되는 사례를 막기 위해 2007년부터 도입된 제도다. 환지 방식이 개발구역 내 조성된 토지를 주는 반면 대토보상은 다른 지역 토지가 제공된다는 점이 다르다. ”

- 국가가 토지를 강제수용하면 무조건 대토로 보상을 받는 것이 아닌가.
“그렇지는 않다. 모두가 대토보상을 받는 것은 아니다. 대토보상을 받으려면 일정 기준을 충족해야 한다. 주거지역은 60㎡ 이상, 상업 및 공업지역은 150㎡ 이상, 그리고 녹지지역은 200㎡ 이상이어야 한다. 기타 지역은 60㎡ 이상의 토지여야 한다.”

- 대토보상 물량이 넘쳐나면 어떻게 되나.
“대토보상 신청을 받은 결과, 공급 물량을 초과하는 경우가 생길 수 있다. 이 때는 우선순위에 따라 결정된다. 해당 토지를 소유하고 실제 거주 중인 주민이 1순위이고, 2순위는 현지 주민이다. 3순위는 실제 거주는 않고 토지만 가진 소유자인데, 이 때도 ‘해당 토지에서 반경 30㎞ 이내 거주’ 등의 기준을 충족해야 한다.”

- 대토지의 가격은 어떻게 산정하나.
“단독이나 공용, 자족용지는 감정평가금액으로 공급된다. 상업시설용지는 감정평가금액에 유사한 용도의 토지 일반공급 평균 낙찰률(최대 120%)을 곱한 금액으로 공급한다. 이 때 단독주택 용지는 1세대 1필지만 산정한다. 990㎡ 이하 공동주택 용지나 33~1100㎡ 이하의 상업시설 용지, 자족시설 용지는 1인 1필지만 신청할 수 있다.”

- 세금 문제는 어떻게 되나.
“대토보상을 받을 경우, 공공 시행자에게 양도한 후 발생한 양도차익에 대해선 소득세 세액감면 혜택이 주어진다. 양도소득세 감면율은 40%에 이른다. 현금으로 토지보상을 받으면 감면율을 10% 밖에 적용해 주지 않는다. 현금보다 토지로 받아가라는 시그널이다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com