[100세 꿀팁 세무상식] 매도인의 일방적 계약파기

아파트 매매계약을 체결했는데, 집 주인이 뒤늦게 계약을 해지하겠다고 하면 황당할 수 밖에 없다. 정 계약을 하고 싶다면 주변 시세 오름세를 감안해 더 높은 가격으로 계약을 하자고 한다면 더 그렇다. 매도자의 일방적인 계약 해지, 과연 그대로 감수해야 할 문제일까.

- 예상치 못한 변수로 인해 불가피하게 계약을 없던 일로 할 수도 있지 않나.

“부동산 가격이 오름세를 보이는 지역에서 이런 경우가 생기곤 한다. 기본적으로 부동산 계약은 계약 당사자 간의 사적 계약이다. 더불어 매도자와 매수자의 권리이기도 하다. 계약 해지는 누구나 할 수 있다. 하지만 그에 따른 어느 일방의 피해가 발생한다면 그에 대해선 보상을 해 주어야 한다.”

- 이런 경우는 매도자가 계약금의 몇 배를 보상해 주어야 하는 것 아닌가. 

“매수자가 계약금을 거는 것은 그 부동산 거래를 우선할 수 있는 권리를 보장받는 행위로 볼 수 있다. 중요한 것은 그로 인해 계약의 구속력을 갖게 된다는 점이다. 거래 위사를 쌍방이 분명히 밝힌 것인 만큼, 법적으로 계약이 성사되었음을 의미하는 것이다. 이런 경우는 매도자가 계약을 해제하고 싶은 의사를 밝힌 것이니 계약금의 2배를 배상해야 한다. 이를 ‘배상배액’이라고 한다.”

- 배상배액에 관한 법 규정은 어떻게 되나.

“현행 민법에 보면 ‘매매 당사자의 일반이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금. 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때가지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다’고 되어 있다.”

- 매수자가 계약을 해제하려면 어떻게 되나.

“매수자는 당연히 계약금을 포기해야 한다. 계약을 맺을 때도 통상적으로 매수인이 잔금을 내기 전까지 매도인을 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다’는 내용이 명기된다.”

- 배액배상의 기준은 무엇으로 정하는 것인가.

“대법원의 판례가 준용된 것이다. 지난 2015년에 대법원은 배상배액의 기준을 실제 받은 금액으로 정할 경우, 계약 당사자의 의사에 반할 뿐만아니라 계약의 구속력이 약화되는 결과를 낳을 수 있다고 판단했다. 이에 배액배상 기준을 약정한 계약금으로 보는 것이 타당하다고 판결했다. 여기에는 사적 계약의 자유로운 해제 등 계약의 구속력 약화를 막는다는 취지도 담겨 있다.”

 
 박성훈 기자 shpark@viva2080.com