[100세 꿀팁 세무상식] 명도소송 지연 막는 법

정해진 날자에 월세를 내지 않다가 결국 장기간 월세를 체납하는 요주의 세입자들이 적지 않다. 급기야 계약 기간이 끝났는데도 방을 빼지 않아 명도소송까지 가는 경우가 있다. 귀책 사유가 명백함에도 집 주인 입장에서는 소송으로 인해 시간적, 경제적 손해가 막심하다. 법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산 전문 변호사사 전하는 명도소송 진행 방법을 알아보자.

- 일단, 명도소송이라는 게 정확히 어떤 소송인가.
“임대인이 세입자로부터 부동산을 돌려받기 위한 법적 절차 가운데 하나다. 일반적으로 4개월에서 6개월 정도, 길게는 1년 이상이 걸리기도 한다. 따라서 이란 소송이 시작된다면 최대한 명도소송 기간을 줄이는 것이 시간적, 경제적으로 도움이 된다.”

- 명도소송 기간을 단축하려면 어떻게 해야 하나.
“무엇보다 초기 대응이 가장 중요하다. 내용증명 같은 증거자료를 미리 확보해 두면 상당히 큰 도움이 된다. 점유이전금지가처분을 미리 해 두고 명도소송을 진행하면 강제집행 때 기간이 연기되는 것을 맏을 수도 있으니 미리 조치하는 것이 좋다.”

- 증거자료 가운데는 예를 들어 어떤 것 들이 필요한가.
“계약서와 임대료 미납 내역, 내용증명, 점유 상태를 증명할 수 있는 사진 등이 우선이다. 이런 자료들은 법원에서 빠른 결정을 내리는 데 중요한 역할을 한다. 특히 내용증명을 미리 보내 임대인이 퇴거 요청을 했다는 사실을 입증해 두면 큰 도움이 된다.”

- 그럼에도 불구하고 세입자가 불법 점유를 지속하면 어떻게 해야 하나.
“부득이 강제집행 절차를 고려해야 한다. 강제집행은 법원의 판결을 통해 집행관이 직접 점유자를 퇴거시키는 과정이다. 일반적으로는 명도소송 판결 이후에 진행되지만 시간이 지연될 가능성이 있어, 이에 앞서 협의를 통한 자진 퇴거를 유도하는 것이 하나의 방법이다.”

- 최근에는 명도소송이 임대인의 재산권을 보호하는 방향으로 빠르게 진행되는 사례도 늘고 있다고 들었다.  
“소송 준비 단계부터 변호사의 도움을 박으면 소송 기간 단축에 매우 유리하다. 특히 명도소송 경험이 풍부한 변호사라면 예상치 못한 변수에도 신속하게 대응할 수 있어 소송 기간 단축에 큰 도움이 될 것이다.”  

- 소손 전 조치해야 할 것 들은 무엇인가.
“명도소송이 길어지면 임대인이 월세 손실을 입게 되고 추가 소송 비용 부담까지 커질 수 있다. 따라서 계약 종료와 동시에 명도소송을 준비하고 ‘점유이전금지가처분’을 통해 소송 기간을 단축하는 것이 가장 효과적이다.”

- 전체적으로 명도소송 준비 절차를 다시 짚어달라.
“세입자와의 원만한 합의가 그 무엇보다 최우선이다. 하지만 그것이 어렵다면 명도소송을 신속하게 해결하는 것이 차선이다. 그러려면 초기 대응이 무엇보다 중요하다. 계약 종료 후 즉시 내용증명을 보내고, 필요하다면 점유이전금지가처분을 신청해 소송 지연을 막는 것이 필요하다. 임대차 계약을 체결할 때부터 퇴거와 관련된 특약을 명확히 명시해 추후 소송 가능성을 원천 차단하는 것이 중요하다. ”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com