노년에 하나 남은 주택, '주택연금'으로 현금화해 써라

주택을 담보로 목돈을 빌리고 원금과 이자를 분할 상환하는 ‘주택연금’을 어떻게 하면 잘 활용할 수 있을까. 

주택연금은 일종의 역(逆) 모기지 상품이다. 모기지(mortgage), 즉 주택담보대출이 주택을 담보로 목돈을 빌린 후 원금과 이자를 분할 상환하는 식이라면, 역모기지는 대출을 매달 조금씩 받고 나중에 목돈으로 상환하는 방식이다. 3억 원짜리 주택을 70세에 주택연금에 가입하면 죽을 때까지 매월 90만 원을 받고, 사망하면 주택을 처분해 한꺼번에 갚는 식이다.

하지만 역모기지는 대출 기간이 확정되어 있지 않다. 언제 죽을 지 모르기 때문에 20년이 될 수도 있고 40년이 될 수도 있다. 그런 불확실성 탓에 주택금융공사는 가입자에게서 보증료(보험료)를 받는다. 결국 주택연금의 ‘연금’은 대출금+이자+보험료인 셈이다. 

이 가운데 보증료와 이자는 부채로 쌓아두고 있다가 죽을 때 한꺼번에 갚는다. 너무 일찍 주택연금에 가입할 경우 이자에 이자가 붙어 급속하게 부채가 증가하는 역(逆)복리 효과가 발생한다는 점은 고려해야 할 부분이다.

정작 문제는 상당 수 은퇴 고령자들이 심각한 노후 소득 부족을 경험하면서도, 주택을 연금화하지 않고 그냥 끌어 안고간다는 사실이다. 은퇴 전문가인 김경록 미래에셋자산운용 고문은 이와 관련해 “주택연금의 핵심 기능은 주택에서 현금흐름을 창출하고 가계자산의 구성비를 바꾸어주는 것”이라며 “주택연금을 소득 마련 수단으로 적극 활용하라”고 강조한다. 

올해 기준으로 6억 원 주택을 70세에 종신정액지급형 주택연금에 가입하면 죽을 때까지 매월 180만 원을 받는다. 주택 가격이 급락해도 연금액은 평생 변화가 없다. 고정된 현금흐름이 만들어 지는 것이다. 집을 처분 않고 살면서 실질적으로 주택과 만기 없는 채권을 교환하는 것과 같다. 그래서 소외된 지역의 주택 한 채가 재산의 대부분인 사람은 생각해 볼 만한 방법이라고 말한다.

이런 특성은 노후 소득이 있는 사람들에게도 자산 재배분 효과도 기대할 수 있게 해 준다. 부동산이나 주택 자산 비중이 과도한 사람이 주택연금에 가입하면 부동산 비중을 줄이고 채권 비중을 늘려주는 효과를 갖는다. 더욱이 주택연금 가입 기준이 오는 10월부터 12억 원으로 상향되면, 다주택자도 합산 공시가격 12억 원 이하 거주 주택 한 채를 주택연금에 가입할 수 있게 된다. 

김 고문은 “현금흐름도 개선되고 부동산 가격 변동에도 덜 노출되니, 현금흐름과 자산배분 둘을 바꾸는 일석이조 효과”라고 말한다. 특히 현금은 없고 집 한 채만 있는 ‘하우스 리치 캐시 푸어(house rich cash poor)’ 가계의 노후 현실을 개선하기 위해서는 노후 현금흐름을 만드는 주택연금을 적극적으로 활용하는 것이 좋다”고 거듭 강조한다.

현재 국내 주택연금 가입 가구는 11만에 이른다. 가입 주택의 평균가격은 3억 7000만 원이라고 한다. 여기에서 받는 연금이 월평균 116만 원 안팎이다. 부부 기준 기초연금이 월 최대 51만 원, 국민연금 월평균 수령액이 61만 원임을 감안하면 괜찮은 수준이다.

하지만 주택연금 가입률은 아직 많이 낮다. 60세 이상에서 주택을 소유한 가구의 2.4% 정도만이 가입하고 있을 뿐이다. 주택연금 월 지급액이 연간 1조 5300억 원 정도라고 하니, 가입률이 5% 정도만 올라가면 매년 3조 원이 넘는 소비 지출 효과가 기대된다. 

김 고문은 “우리나라는 연금 제도가 늦게 정비되다 보니 노후 소득이 선진국보다 부족해 노후에 먹을 반찬이 별로 없는 셈”이라고 말한다. 그는 “그나마 있는 굴비 반찬이 주택인데, 자린고비처럼 주택을 보고만 있을 게 아니라 주택연금으로 소득 마련 수단으로 쓰는 게 좋다”고 말한다. 이것이 사회적으로는 잠겨 있는 고령자의 자산을 활용하는 방안도 된다고 덧붙였다. 

 조진래 기자 jjr2015@viva100.com