부동 경매 기초 ‘30문 30답’⑤ 지목이 임야인데 농지취득자격증명?

농지를 대상으로 하는 경매를 진행하다 보면 지목이 ‘임야’로 되어 있는데도 ‘농지취득자격증명’을 내라는 특별매각 조건을 거는 경우가 종종 있다. 대부분 법적 지목과 실제 지목이 달라, 법적 지목으로는 임야인데 사실상 농지로 활용되고 있는 땅들이 그 대상이다. 

- 우리가 흔히 말하는 ‘농지(農地)’는 어디 까지를 말하는 것인가.
“우리 농지법에는 ‘농지’의 범위를 전(田)과 답(畓), 그리고 과수원까지로 본다. 하지만 ‘법적 지목’이 농지가 아닌 ‘임야’라고 해도, 실제로 농지로 사용되고 있다면 그 토지는 농지법상 ‘농지’로 간주된다. 농지법 제2조에 그런 내용이 나온다.”

- 경매 때 지목은 분명히 임야인데, 매각물건명세서에 특별매각조건으로 일부 농지취득자격증명이 필요하다는 문구가 있다. 왜 그런가.
“앞서 말한 ‘임야로 지목이 되어 있지만 실제 농지로 사용되는 땅’에 대해 경매 절차가 진행될 경우 농지취득자격증명을 제출하라는 특별매각조건을 걸 수도 있다.”

- 토지의 일부만 농지로 사용되는 경우는 어떤가.
“마찬가지다. 농지법에 ‘전부 또는 일부’에 관한 언급이 특별히 없기 때문에 토지의 일부만 농지로 농지로 사용되고 있다고 해도 농지로 인정된다.” 

- 하지만 법원에서는 거의 대부분 ‘법적 지목’만으로 농지 여부를 판단하지 않나.
“그렇기는 하다. 법적 지목이 농지가 아닌데 농지취득자격증명을 문제 삼는 일은 거의 없다고 봐도 무방하다. 하지만 이런 경우에는 경매계에 문의해 특별매각조건을 미리 확인하는 것이 안전하다. 지자체에도 문의해 해당 토지를 낙찰받을 경우 농지취득자격증명을 발급해 줄 수 있는 지 미리 알아보는 것이 좋다.”

이의현 기자 yhlee@viva2080.com