노후 위한 '주상복합' 주택 신축… 이렇게 지어야 나중에 양도세 안 문다

노후에 대비하려고 살던 집을 헐고 주상복합 빌딩을 짓는 분들이 더러 있다. 대개는 1개 층만 거주용으로 사용하고 나머지는 세를 주어 안정적인 임대수익을 보려 한다. 그런데 이 때부터 나중에 양도소득세 관련 이슈를 미리 생각해 봐야 한다.

세법 규정을 잘 알고 대응하지 않으면 엄청난 양도소득세를 물 수 있기 때문이다. 국세청이 <세금절약 가이드>를 통해 전해주는 절세(節稅) 팁을 알아보자.

◇ 주택 연면적이 더 커야 양도세 비과세
1세대 1주택인 경우, 한 동의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외 건물이 있는 경우 그 전부를 주택으로 본다. 그러나 주택의 연면적이 주택 외의 것보다 작거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다.

다만, 12억 원을 초과하는 고가 겸용주택은 2023년 1월 1일 이후 양도분부터 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크더라도 주택 부분만 주택으로 보고 양도차익을 계산하도록 법이 개정되었다. 고가 주택이 아닌 겸용주택은 개정 전과 동일하다.

따라서 겸용주택을 신축할 때 주택 부분을 조금이라도 더 크게 짓게 되면, 나중에 해당 겸용주택의 1채를 양도할 때 그 전부에 비과세 혜택을 받을 수 있다. ‘건축법 규제 등에 어긋나지 않게’ 지하층이나 옥상에 거주용 공간을 더 만들어 주택부분을 늘리는 것이 최선이다.

◇ 지하실, 계단까지도 꼼꼼히 챙겨야
1세대 1주택 해당 여부를 판단할 때, 임대 중인 상가 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않는다. 주택에 해당하는 지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용 형태에 의해 판정된다. 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 준한다.

겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단한다. 사용 용도가 명확하지 않으면 주택의 연면적과 주택 이와 연면적의 비율로 안분해 계산한다. 2층 겸용주택에서 2층 주택으로 올라가기 위해 2층 전용계단이 설치된 경우, 이 계단은 주택으로 본다. 

겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명하다면 주택연면적과 주택 외 연면적의 비율로 안분 계산한다.

◇ 주택 연면적 늘리는 방법들
상가에 딸린 거주용 방이 있다면 원칙적으로는 주택으로 인정하지 않는다. 다만, 조세심판결정판례에 따르면 가족과 함께 상가 내의 방에서 거주한 사실이 확인되면 주택으로 인정된다. 

이럴 경우 인근 주민들의 도움을 얻어 거주사실확인서를 확보해 두면 좋다. 기타 사진이나 영상 등 세입자가 실제 지속적으로 거주했다는 사실을 입증할 만한 자료를 미리 준비해 두면 증빙에 유리하다.

지하실도 실지 사용 용도에 따라 주택용이냐 아니냐가 결정된다. 용도가 불분명하면 주택연면적과 주택 외 연면적 비율로 안분해 구분한다. 따라서 상가 내 별실처럼 지하실 역시 거주용임을 확인할 수 있도록 적극 입증해야 양도세 비과세를 얻을 수 있다.

박성훈 기자 shpark@viva2080.com