[100세 시대 법률상식] ② 못 받은 전세금 돌려 받기

최근 전세 사기가 늘면서 전세금을 돌려 받지 못해 세입자들이 크게 낭패를 보는 경우가 늘고 있다. 큰 사회적 이슈로 부각되어 정부가 뒤늦게 선의의 피해자들을 구제할 수 있는 대책 마련에 나서고 있다. 법도종합법률사무소의 엄정숙 부동산 전문변호사로부터 건물 점유 유지 및 전세금 반환소송 제기를 통해 소멸시효의 위험을 최소화하고 세입자의 권리를 보호할 수 있는 대책을 들어본다. 

- 주택 임대차에서 ‘전세금 소멸시효’라는 것은 어떤 의미인가.
“민법 제162조 제1항에는 ‘채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다’고 규정하고 있다. 이에 따라 전세보증금 채권도 소멸시효가 있다는 뜻이다.”

- 어떤 경우에 전세금 채권에 소멸시효가 적용되는가.
“전세보증금은 계약이 종료된 후 일정 기간 권리행사를 하지 않으면 사라진다. 사라지지 않으려면 지속적인 권리행사를 해야 하는 게 중요하다.”

- 임대차 계약이 종료된 상태에서 전세금을 받지 못하다가 전세금이 소멸시효로 사라지는 경우 어떻게 해야 하나.
“소멸시효를 방지하려면 건물을 점유하거나 전세보증금반환소송을 제기해야 한다. 점유란 건물에 계속 거주하는 것을 의미하며, 전세금 반환소송은 받지 못한 전세금을 돌려받기 위해 세입자가 집주인을 상대로 제기하는 소송을 말한다. 이를 통해 세입자는 자신의 권리를 보호할 수 있다.”

- 전세금 소멸시효와 관련된 판례가 있나.
“대법원의 판례에 따르면(대법원 2016다244224 판결) 계속 거주하고 있다는 사실 자체가 보증금 채권에 대한 권리행사로 판단된다. 따라서 임대차 종료 후에도 점유를 유지하면 전세금 반환소송에서 승소할 가능성이 높아진다. 이를 통해 세입자는 소멸시효의 위험을 최소화할 수 있다.”

- 오랜 기간 전세금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 어떻게 되나.
“일부 짐을 남겨두는 방법으로 점유를 계속 유지하는 것이 좋다. 그러나 이 경우에도 소멸시효의 위험을 완전히 제거할 수 없기 때문에 전세금 반환소송을 제기하는 것이 안전한 방법이다. 그래야 세입자는 자신의 권리를 보호하고 전세금을 돌려받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다.”
 이의현 기자 yhlee@viva2080.com