[100세 시대 법률상식] ④ 세입자 점유이전금지가처분

건물 명도소송을 할 때 세입자에게 점유지를 이탈하지 말 것을 명령하는 ‘점유이전금지가처분’이 필수다. 하지만 이른바 ‘악덕 세입자’가 이를 무시하고 고지문을 떼거나 훼손하는 바람에 마음고생하는 건물주들이 적지 않다. 법도종합법률사무소 엄정숙 부동산전문 변호사를 통해 그런 행위가 어떤 처벌을 받게 되는 지 등을 살펴보자.

- 명도소송과 점유이전금지가처분이 무엇인가.
“명도소송이란 건물주의 계약해지에도 불구하고 집을 반환하지 않는 세입자를 상대로 건물주가 건물을 돌려받기 위해 제기하는 소송을 말한다. 점유이전금지가처분은 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 불법 전대(재임대)하는 것을 금지하는 가처분이다. 문제는 위법을 저지른 세입자가 점유이전금지가처분 절차에서 고지문을 너무 가볍게 여긴다는 점이다. 때문에 고지문을 훼손하거나 떼어버리는 경우가 발생하기도 한다.”

- 가처분이 승인되었는데도 세입자가 무단전대를 시도했다면 어떻게 해야 하나.
“점유이전금지가처분이 성립되면 법원에서는 세입자가 점유 중인 점포에 가처분 고지문을 부착하게 된다. 하지만 종종 세입자가 고지문을 훼손하거나 무단전대를 계속하는 사례가 생기기도 한다. 세입자가 무단전대를 저질러 명도소송 전 점유이전금지가처분 신청을 했는데도 세입자가 법원에서 붙여놓은 가처분 고지문까지 훼손할 경우 다른 법 절차를 이용해 대응해야 한다. 형사상 처벌이 될 수 있다.”

- 세입자가 가처분 고지문을 훼손하거나 떼어버리면 어떤 죄가 성립되나.
“공무상비밀표시무효죄가 성립될 수 있다. 공무원이 그 직무에 관하여 실시한 봉인, 압류, 기타 강제처분의 표시를 손상 또는 은닉하는 행위를 말한다. 가처분 고지문을 훼손하거나 떼어버리는 행위는 처벌이 생각보다 강력하다. 형법 제140조에 따라 공무상비밀표시무효죄가 성립되면 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있다. 따라서 점유이전금지가처분이 완료되면 세입자들은 본집행 시까지 가처분 된 부동산 목적물을 다른 사람에게 전대하는 것이 금지되며, 가처분 고지문을 떼어내거나 훼손해선 안된다.”

- 세입자가 고지문 훼손은 하지 않았지만, 가처분 성립 후에도 다른 사람에게 점포를 불법으로 전대했다면 어떻게 되나.
“가처분 결정이 완료된 후에는 다른 사람이 건물을 점유하고 있어도 강제집행에는 문제가 없다. 가처분을 통해 법원이 세입자에게 점유를 이전하지 말라고 명령했음에도 이를 무시하고 다른 사람에게 전대한 것이니, 그 계약은 법적인 효력이 없어 강제집행이 가능하다. 다만, 이 경우 현재 점유 중인 사람을 특정해 승계 집행문을 법원에서 발급받아야 문제없이 강제집행 절차를 진행할 수 있다.”

- 점유이전금지가처분은 명도소송 시 건물주가 반드시 신청해야 하는 필수 절차인가
“세입자의 무단전대는 계약 기간에도 문제가 되지만 명도소송 중 이뤄진다면 치명적일 수 있다. 명도소송에서 승소 판결이 나오더라도 판결문이 무용지물이 될 수 있고, 명도소송을 다시 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있기 때문이다. 따라서 명도소송 중 세입자의 무단전대를 막고 강제집행을 원활하게 하려면, 비용이 발생하더라도 소송 전 점유이전금지가처분을 해야 추후 더 큰 피해를 방지할 수 있다. 명도소송을 할 때 점유이전금지가처분을 하는 비율은 98% 이상에 이른다.”
 이의현 기자 yhlee@viva2080.com