[100세 시대 법률상식] ⑤ 전세사기 피할 3가지 팁

전세 사기 피해가 엄청난 사회적 이슈로 떠올랐다. 정부도 나름 대책을 내놓고는 있지만 이미 피해를 본 세입자들은 막막하기만 하다. “사기꾼들에게 속지 말라”는 말은 공허하기만 하다. 전세 사기 피해를 당하지 않는 최선의 방법은 결국 계약 전부터 꼼꼼히 따져 조심하는 것뿐이다. 중도종합법률사무소의 엄정숙 부동산전문 변호사로부터 전세사기 예방법을 들어 본다.

- 전세가가 매매가를 웃도는 ‘깡통 전세’ 현상과 고금리 상황이 맞물리면서 전세금을 제때 돌려 받지 못하는 세입자들이 수두룩하다. 예방이 전혀 불가능한가.
“계약 전에 세 가지 사항을 꼼꼼히 따져보면 된다. 인근 지역의 매매가 및 전세가 비교, 집주인의 채무 상태 확인, 그리고 집주인의 세금체납 여부를 확인하면 전세금 피해를 당하지 않을 수 있다.”

- 주변 지역 매매가와 전세가 확인을 어떻게 하는 것이 가장 좋은가.
“인근 부동산 공인중개사를 찾아 확인하는 것이 가장 보편적인 방법이다. 이 때도 주의할 점은, 공인중개사의 말만 믿고 덜컥 계약하지 말라는 것이다. 전세금 피해 사례 가운데 이렇게 공인중개사 말만 믿고 계약을 서두르다 피해를 보는 사례가 더러 있기 때문이다. 세입자가 직접 주변 시세를 알아보려면 국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개 시스템을 활용하는 것이 좋다. 스마트 폰 앱으로도 볼 수 있어 정보 접근성이 뛰어나다. 한국 부동산원에서 제공하는 부동산 테크나 스마트 폰 앱에서 흔히 사용하는 시세정보업체를 활용하는 방법도 있다.
기본적으로 매매가와 전세가가 차이가 없는 매물이라면 당연히 계약을 피하는 것이 좋다.”

- 해당 부동산의 근저당권이나 전세권 등 집주인의 채무 상태를 확인하는 방법은 어떤 것이 좋은가.
“집주인의 채무 상태가 좋지 않아 부동산이 경매에 넘어갈 경우가 있다. 이 때는 낙찰금이 변제 순위에 따라 배당된다. 만약 세입자의 보증금보다 근저당권이 앞선다면 전세금 변제에 악영향을 미칠 수 있다. 때문에 집주인의 채무 상태확인은 필수다. 집주인의 채무 상태를 확인하려면 등기부등본을 떼어 보면 안다. 가까운 등기소나 인터넷등기소 또는 무인민원발급기를 이용하면 해당 주택의 근저당 확인이 가능하다. 전세권도 필수적으로 확인해 봐야 한다. 건물 전체가 한 명의 집주인으로 이뤄진 다가구주택은 다수의 세입자가 있기 때문이다. 본인보다 순위가 우선하는 보증금이 있는 지 확인해 봐야 한다. 그래야 문제가 생길 경우 변제받을 수 있는 금액을 가늠해 볼 수 있다.”

- 집주인의 세금체납 사실 확인이 필수라고 들었다.
“전세 사기사건 가운데 상당수가 집주인의 세금체납 사실을 세입자가 알지 못한 채 계약하면서 발생한다. 집주인의 세금체납이 무서운 이유는, 세입자의 전입신고가 빠르더라도 추후 생긴 세금체납이 우선 변제 순위에서 앞서기 때문이다. 지난 3월까지는 집주인의 동의가 없으면 집주인 세금체납 사실을 세입자가 알 길이 없었지만, 올해 4월부터는 세입자가 집주인의 동의 없이도 국토부 홈페이지나 전국 세무서 등에서 집주인의 세금체납 여부를 확인할 수 있다. 다만, 집주인 동의 없이 이뤄지는 세금체납 확인 때는 임대차 계약서가 필요하다. 계약 후 조회가 가능하다는 점이 문제다. 결국 세금체납으로 인한 계약해지가 가능하도록 하는 법 개정이 필요하다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com