부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑧ 개별매각 일괄매각

경매를 하다 보면 하나의 필지를 2개의 물건으로 나눠 매각하는 경우가 적지 않다. 하나로 묶어서 입찰에 내놓는 것을 일괄매각, 따로 떼어서 매각하는 것을 개별매각이라고 한다. 두 방식 중 어떤 것을 택할 지는 관련 규정에 따라 법원이 결정한다.

- 개별 매각과 일괄 매각은 어떻게 다른가.
“2개 이상의 부동산이 하나의 채권에 공동으로 담보로 제공되는 경우가 있다. 그 채권으로 인해 경매가 개시되면 담보로 제공된 모든 부동산이 ‘매각 목적물’이 된다. 이 때 각각의 부동산에 물건 번호를 달리해 따로 매각하면 개별매각이 되고, 묶어서 함께 매각하면 일괄매각이 된다.”

- 매각 방식은 누가 결정하나.
“개별 매각일지, 일괄매각일지는 법원이 정해진 기준에 의거해 결정한다. 기준은 민사집행법에 나와 있다. 이 법에서는 개별매각을 원칙으로 하고, 일괄매각의 필요성이 인정되는 경우에 한 해 일괄매각을 결정하도록 되어 있다.”

- 일괄매각을 결정하는 기준은 무엇인가.
“민사집행법 제98조(일괄매각결정)를 보면, 법원은 어려 부동산의 위치와 형태, 이용관계 등을 고려해 직권 또는 이해관계자의 신청에 따라 일괄매각 여부를 결정할 수 있도록 되어 있다. 또 그럴 경우 금전채권을 제외한 다른 재산을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것이 ‘알맞다고’ 인정되면 그렇게 할 수 있다. 이런 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있도록 규정되어 있다.”

- ‘알맞다고 인정되면’이라고 규정하면 너무 자의적인 판단이 이뤄지는 것 아닌가.
“그런 여지가 있기는 하다. 하지만 실무적으로는 일괄매각을 결정하는 이유가 의외로 단순하다. 대부분은 개별매각을 했을 때 부동산의 객관적인 가치가 현저히 낮아질 위험이 있는 경우에 일괄매각 결정이 이뤄진다고 보면 된다. 토지가 붙어있다고 해서 일괄매각을 결정하는 것은 아니다. 경매를 통해 각 부동산의 소유자가 달라지더라도 객관적 가치가 떨어지지 않는다고 판단되면 일괄매각으로 결정할 이유가 업사든 것이 법원 측의 판단이다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com