[부동산 생활법률] 새 집주인 내세워 전세금 빼돌리는 사기 '주의'

전셋집을 구하다가 현재의 집주인이 조만간 집을 팔 예정이라면 어떻게 해야 할까. 집주인이 바뀌더라도 전세권은 보장이 된다고 생각해 그냥 넘어갈 수도 있지만, 최근 전세사기처럼 ‘바지사장’을 내세워 자칫 세입자 동의나 통보 없이 집주인 변경이 이뤄질 수도 있으니 주의가 요구된다. 

- 주택 임대차에서 계약 기간 중 집주인이 바뀔 수 있다. 어떻게 대처해야 하나.
“최근 전세 사기 피해 사례 가운데 세입자가 모르는 사이에 집주인이 바뀌어 전세금을 돌려 받지 못하는 경우가 적지 않았다. 계약 기간 중 집주인이 변경될 경우엔 전세금 피해가 생길 수 있다. 따라서 특약이나 법적 권리로 대응하는 것이 중요하다.”

- 주택 임대차에서 집주인 변경이 위험한 이유는 무엇인가.
“새 집주인에 대해 세입자가 잘 모른다는 점이 가장 리스크 요인이다. 세입자는 기본적으로 계약 전에 집주인의 채무 상태를 확인하는 데 반해 새 집주인이 될 사람에 대한 정보를 얻기는 제한적일 수 밖에 없다. 세입자에게 사전 통보 없이 집주인이 바뀐 경우라면 더더욱 그렇다.”

- 새 집주인의 채무나 재산 상태에 문제가 있다면 어떻게 대응해야 하나.
“이런 경우 자칫 세입자에게 큰 피해를 줄 수 있다. 전세 사기 피해 가운데 급전이 필요한 사람을 모집해 수백만 원을 주고 새 집주인으로 명의를 이전 시키는 ‘바지사장’ 수법이 동원될 수 있기 때문이다. 대가를 받고 무심코 명의를 빌려준 새 집주인이 돈이 없다면 그 피해를 고스란히 세입자가 떠안을 수 밖에 없다.”

- 새 집주인이 민사 형사상 책임을 져야 하나.
“정상적인 부동산 매매가 아니라 불법적인 명의신탁 행위가 되면 문제가 된다. 급작스럽게 집주인이 된 사람은 형사상 책임뿐 아니라 세입자에게 전세금반환 책임까지 부담해야 한다.”

- 집주인 변경에 따른 피해를 막으려면 어떻게 해야 하나.
“최선의 예방책은 계약 전에 ‘특약’을 통해 위험에 대비하는 것이다. 특약에는 ‘계약 기간 중 집주인이 변경될 계획이 있는 경우 세입자에게 반드시 통보해야 한다. 이를 어길 경우 임대차 계약이 해지되어 기존 집주인이 즉시 전세금을 반환해야 한다’라는 내용을 반드시 넣어야 한다. 선 순위 세입자인 경우 집주인에게 채무 문제가 생겨도 대항력과 우선변제권이 있지만, 문제 해결에는 상당한 기간이 소요될 수 있으므로 계약 초부터 특약으로 예방하는 것이 좋다.”

- 계약 기간 중 집주인 변경에 대해 세입자가 거부권을 행사할 수 있다는 이야기를 들었다.
“세입자가 새로운 집주인과 계약을 하지 않겠다는 의사를 표현할 수 있다. 계약 기간 중 집주인이 변경된다면 세입자가 전세금 승계를 거부할 수 있다는 대법원 판례도 있다. 집주인은 세입자에게 전세금이라는 채무를 안고 있는 만큼, 채무자가 제3자를 내세워 대신 채무를 변제하려 할 때 채권자(세입자)는 제3자를 믿을 수 없다며 거부할 수 있다. 이 경우 법률상 계약은 해지되고, 세입자는 기존 집주인에게 전세금을 돌려받은 후 집을 반환해야 한다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com