[이슈&이슈] ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’ 어떤 내용 담겼나

국토교통부가 10일 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표했다. 1기 신도시 재건축을 앞당겨 조기 착공해 2030년에 첫 입주가 이뤄지도록 하고, 이를 위해 내년에 12조 원 규모의 ‘미래도시 펀드’를 조성해 지원키로 했다. 이 밖에 올해 공공주택 공급 규모를 14만 가구로 확대하고 그린벨트도 일부 풀어 신규택지로 조성할 방침이다. 

◇ 공공주택 14만 가구 공급한다
정부는 민간주택 공급을 보완하기 위해 올해 공공주택 공급물량을 당초 12만 5000 가구에서 14만 가구 이상으로 확대하기로 했다. 작년 공공주택 공급량에 비해 6만 가구나 늘어난 규모다. 한국토지주택공사(LH) 택지와 민간에 매각된 토지 중 반환된 용지를 우선 전환하는 방식으로 5000가구 이상의 주택공급 물량을 확보하고  개발제한구역(그린벨트) 해제를 통해 2만 가구를 추가한다는 계획이다.

이를 위해 공공주택 부문의 민간 참여 사업 비중을 작년 4%(3200가구)에서 올해는 15%로 늘리고 2027년까지 30% 수준으로 늘려 가기로 했다. 그린벨트 해제와 관련해서는 지방자치단체가 해제할 수 있는 그린벨트와 유휴부지 등을 활용해 수도권을 중심으로 신규 택지를 발굴해 2만 가구를 추가로 공급한다는 계획이다.

◇ 신도시 재건축 일정 앞당긴다
정부는 1기 신도시 재정비 시기를 ‘윤석열 대통령 임기 내 착공 준비’에서 ‘임기 내 착공’으로 수정했다. 첫 입주 시기도 2030년으로 앞당겨 제시했다. 재건축을 가장 먼저 추진될 ‘선도지구’는 올해 하반기 중으로 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정된다. 안전진단 면제, 용적률 상향, 금융 지원, 이주단지 조성 등 사업의 전 과정이 패키지로 지원된다.

1기 신도시 주거지역의 평균 용적률은 100%포인트 내외로 상향된다. 일반주거지역을 준주거지역으로 바꾸면 최대 500%까지 가능하다. 현재의 2배 수준이다. 그 만큼 높이 지을 수 있다는 얘기다. 원활한 사업 지원을 위해 내년에는 12조 원 규모의 ‘미래도시 펀드’를 조성할 방침이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 일부를 이 펀드로 지원한다는 계획이다.  

◇ 비 아파트 임대공급 확대해 수요 늘린다
정부는 소형 주택에 대해 한시적으로 세제 혜택을 주기로 했다. 사민들의 구입 부담을 낮추기 위해서다. 올해와 내년에 준공된 신축 소형 주택을 구입할 경우 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수 산입에서 제외해 준다. 전용 60㎡ 이하의 수도권 6억원·지방 3억원 이하 주거용 오피스텔, 다가구 주택, 아파트를 제외한 공동주택, 도시형생활주택이 대상이다.

그만큼 다주택자는 양도세·종부세 중과를 적용받지 않아 부담을 덜 수 있다. 조정지역에서 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%인 취득세 중과 때도 배제된다. 취득세는 2026년까지 산정 때 주택 수에서 제외하고 추후 연장 여부를 검토하기로 했다. 다만, 1주택자가 추가로 소형 주택을 구입한다면 1가구 1주택 양도세·종부세 혜택을 받을 수 없다. 

지방의 준공 후 미분양 주택을 매입할 때도 2년간 세제 산정 때 주택 수에서 제외해 준다. 면적 85㎡, 6억원 이하 주택이 대상이다. 올해 1월 10일 이후 주택사업자로부터 최초 구입한 미분양 주택부터 적용된다. 준공 후 미분양 주택은 기존 1주택자가 구입 할 때도 1가구 1주택 양도세·종부세 특례를 적용한다. 

◇ 오피스텔도 발코니 설치 허용 
1∼2인 가구를 위한 지원책도 마련된다. 주택업계가 꾸준하게 요구해온 오피스텔 발코니 설치 허용이 대표적이다. 발코니 설치 추이 등을 보고 검토하겠다고 했으나 일단 업계에 긍정적이다. 도시형 생활주택 내 공유 차량 주차 공간 규제도 완화된다. 지금은 가구당 0.6대의 주차면이 의무화되어 있지만, 주차면 수를 100% 공유 차량으로 채우면 가구당 0.17대, 절반을 채우면 0.26대를 설치하면 된다.

도시형 생활주택과 오피스텔의 부동산 PF 보증 한도가 70%에서 80%로 확대된다. 공급 확대를 위한 조치다. 올해부터 2년간 준공되는 신축 소형 주택에는 원시 취득세도 최대 50% 감면해 준다. 지방세특례제한법을 개정해 지원한다는 방침이다. 총 300세대를 넘길 수 없도록 한 도시형생활주택 세대 수 제한도 이번에 폐지된다. 현재는 도시형 생활주택 전체 세대 수의 절반까지만 방을 설치할 수 있도록 되어 있는데, 이번에 방 설치 제한 규제도 폐지하기로 했다.     
◇ 6년 단기 등록임대 다시 도입한다
등록임대사업자의 인센티브 확대 방안도 담겼다. 현재 10년인 임대의무기간을 6년으로 낮춘 단기 등록임대를 다시 도입하겠다는 방침이다. 아파트는 여전히 제외하는 전제 아래, 지난 2020년 8월에 폐지된 단기 등록임대 유형을 재도입하겠다는 것이다.

대규모 민간 임대리츠의 활성화를 위해 임대리츠가 대출받을 수 있는 기관을 연기금, 공제회, 공단 등으로 확대하기로 했다. 임대사업자가 의무 가입해야 하는 임대 보증금 반환 보증보험 가입 때는 주택 시세를 적절히 반영할 수 있도록 주택가격 산정 방식을 개선하기로 했다.

안정적 임대수익을 바탕으로 장기간 임대가 가능하도록 규제를 최소화한 기업형 장기 민간임대도 새로 도입된다. 임대 기간은 20년이 유력하다. 공공 매입임대주택 매입 물량은 지난해 8000호에서 올해는 3만호로 확대하기로 했다. 공사비 상승분을 반영할 수 있도록 평가 방식을 보완하고 매입기준도 합리적으로 개선한다는 계획이다. 

◇ PF대출 대환보증 등으로 건설사 자금흐름 개선 지원
정부는 건설사 자금 흐름 개선 및 사업장별 재구조화·정상화를 지원해 건설회사의 사업 진행에 차질이 빚어지지 않도록 할 방침이다. 이를 위해 우선 25조원 규모의 공적 PF 대출 보증을 차질 없이 공급하고, 주택도시보증공사(HUG) PF 대출 대환보증을 발급해 높은 이율의 대출을 저금리 대출로 대환할 수 있도록 돕기로 했다.

건설사 보증 PF 자산유동화기업어음(PF-ABCP)에 대한 대출 전환 확대도 추진한다. 또 PF 대출 시 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증을 3조 원에서 6조 원으로 확대하고, 비 주택 PF 보증도 3조 원에서 4조 원으로 넓혀주기로 했다. 최근 태영 사태를 감안해, 자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자도 3000억 원에서 4000억 원으로 확대된다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com