[부동산 생활법률] 3기 이상 임대료 연체의 엄청난 불이익

상가임대차보호법에 따르면 세입자가 3기 이상 임대료를 연체할 경우에 권리금 회수가 어려울 수 있다. 이 때 한꺼번에 임대료를 낸다면 권리금회수 기회를 다시 보장받을 수 있을까. 엄정숙 부동산 전문변호사는 계약해지 통보 전에 연체된 임대료를 내지 않는 한, 계약 유지는 어렵다고 말한다. 특히 3기 이상 임대료를 연체하면 갱신요구권까지 위험해질 수 있다고 조언한다.

- 계약 기간이 끝나 권리금을 돌려 받으려는데 건물주가 과거 임대료 연체 사실을 이유로 권리금회수를 거부하는 경우가 있다. 연체된 임대료는 이미 모두 낸 상황인데도 권리금회수를 못하게 되나. 

- 임대차 관계에서 임대료 연체 사실은 여러 면에서 중요한 변수가 될 수 있다. 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했다면 원칙적으로 권리금회수 기회를 보장 받기 어렵다. 연체된 3기 이상의 임대료를 계약 기간 내 모두 지급했더라도 다툼의 소지가 있다. 하지만 결론적으로 3기 이상의 임대료를 연체된 사실이 있다면 세입자가 건물주에게 모두 지급했더라도 여전히 권리금회수는 어렵다.”

- 그런 명문화된 규정이 어디에 있나.
“법률상 건물주는 정당한 사유 없이 세입자의 권리금회수 기회를 방해할 수 없지만, 3기 이상의 임대료를 연체했다면 이야기는 달라진다. 상가건물 임대차보호법에는 세입자의 위법행위에 따라 권리금회수 기회가 박탈되는 경우를 명시되어 있다. 3기 이상에 달하는 임대료 연체 행위 역시 권리금회수기회가 박탈뿐 아니라 계약해지 사유가 된다.”

- 법률에서 규정한 ‘3기’라는 숫자는 개월 수를 의미하는 것인가.
“그렇지 않다. 3개월 연속 연체가 문제가 아니라, 세입자가 연체한 금액이 3개월 치 임대료의 총합이 되었을 때 위법 사유가 되는 것이다. 부득이 임대료 연체가 발생하더라도 총액이 3기에 이르지 않도록 주의해야 하는 이유다.”

- 3기에 달하는 임대료를 연체했지만, 계약 기간 내 연체된 임대료를 건물주에게 모두 지급했다면 달라지나.
“건물주가 아직 해지통보를 하지 않은 상태에서 세입자가 연체된 임대료를 모두 냈다면 계약 해지 효력은 발생하지 않는다. 하지만 권리금 회수 여부는 다른 문제다. 상임법에 따르면 연체된 임대료를 모두 냈다고 해도 세입자에게 권리금회수 기회는 보장되지 않는다. 상임법상 권리금 회수 불가 사유로 ‘세입자의 임대료 연체 사실이 있는 경우’가 규정되어 있기 때문이다.”

- 3기 이상의 임대료를 연체했다면 갱신요구권 행사에도 제약이 생기나.
“세입자는 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 권리를 가진다. 하지만 상임법상에는 세입자가 갱신요구권을 행사하지 못하는 상황을 규정하고 있는데, 3기 이상 임대료 연체가 그렇다. 3기 이상의 임대료 연체가 있었다는 사실 하나만으로도 세입자는 권리금회수 기회뿐 아니라 갱신요구권, 더 나아가 계약해지가 될 수 있다는 사실을 명심해야 한다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com