[부동산 생활 법률] 증거 확보가 관건인 ‘명도소송’

계약 기간이 지났는데도 집을 비워주지 않는 세입자로 골머리를 앓는 집주인들이 적지 않다. 세입자가 계약 종료의 객관적인 증거가 없다며 버티는 경우도 있다. 법 절차에 해박하지 못하다는 약점을 이용하는 이런 상황에 대비해 사전에 명도에 대한 합의 증거를 확보하는 것이 최선이라고 전문가들은 말한다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)로부터 자세한 설명을 들어 본다.

- 명도소송에서는 어떤 증거자료가 가장 효과적인가.
“계약이 해지됐음에도 건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 건물주가 제기하는 소송이 명도소송이다. 일반적으로는 당연히 건물주에게 유리한 소송이다. 하지만 객관적인 증거가 부족해 낭패를 보는 수도 있다. 이런 소송에서는 당사자 간 의사전달에 관한 사실관계를 입증하는 것이 최선이다.”

- 대개는 내용증명이면 충분하지 않나?
“의사전달에 관한 가장 보편적인 증거자료가 내용증명이다. 내용증명은 등기우편으로 발송되기 때문에 일단 안전하다. 다른 증거에 비해 상대방에게 의사를 전달했는지를 입증하기가 쉽다. 또 우체국에서 한 부를 보관하기 때문에 법적으로 가장 확실하고 객관적인 증거가 된다.”

- 내용증명 말고 다른 의사전달 수단은 어떤 것이 있나.
“전화나 문자, 카카오톡 메시지, 이 메일도 가능하다. 다만 이런 것을 증거로 채택할 때는 주의할 사항이 있다. 특히 통화 녹취의 경우 조심해야 한다. 특정인에게 유리한 부분만을 골라 녹음할 경우 법원에서 증거 효력을 인정받기 힘들다. 메시지 형태의 증거는 상대방이 답변해야 효력이 인정된다는 점도 간과해선 안된다. 반드시 상대방이 답변이나 답장을 해야 의사전달에 관한 증거로 효력이 발생한다는 얘기다.”

- 증거를 모을 때 특별히 주의해야 할 점은 무엇인가.
“조기 명도합의 때 증거를 남겨두었지만, 건물주가 마음이 바뀌어 합의를 번복할 경우 세입자가 받아들이지 않는다면 마지막 합의가 우선이 된다. 계약 당시부터 권리금이나 갱신요구권 등 세입자의 권리를 무시한 채 명도의무를 강요하는 계약서상 합의 증거는 상가건물 임대차보호법 상 위법에 해당한다. 때문에 아무리 객관적인 증거가 있더라도 법률상 무효가 된다는 사실을 명심해야 한다.”

- 명도소송의 증거는 계약 전에 미리 대비하는 게 좋을 것 같다.
“그렇다. 계약이 해지될 수 있는 상황에 대비하는 것이 좋다. 계약 종료 조건이 명시된 임대차 계약서라는 명확한 증거가 있기는 하지만, 계약서에 명시된 명도 기간은 경우에 따라 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있다. 예를 들어 계약 종료를 앞둔 상황에서 집주인과 세입자가 계약 종료나 갱신에 관한 언급이 없었다면 기존 계약은 묵시적으로 자동 갱신이 된다. 건물주나 집주인이 뒤늦게 계약해지를 주장하며 명도소송을 제기한다 해도, 법률상 명도 근거가 없어 소송이 성립될 수 없다.”

- 계약 기간이 끝나기 전에 필요한 조치를 어떻게 하면 좋은가.
“가장 좋은 방법은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 계약 갱신이나 해지에 관한 의사를 물어보고 이에 대한 답변을 증거로 남겨두는 것이다. 세입자가 위법을 저지르거나 조기에 명도이행이 필요한 경우에도 계약 해지에 관한 증거를 남겨야 추후 소송에서 유리하게 작용할 수 있다.” 

 박성훈 인턴기자 shpark@viva2080.com