[100세 시대 법률 상식] 전세금 일부만 받았다면 '근저당'부터

계약 기간이 끝났음에도 집주인이 돈이 없다며 전세금 일부만 돌려주는 경우가 있다. 이럴 때 할 수 있는 법적인 조치가 ‘임차권등기’다. 하지만 임차권등기를 하게 되면 아무래도 새로운 세입자를 구하기 힘들게 된다. 그렇게 되면 나머지 전세금까지 돌려 받지 못할 수 있어 난감한 처지에 빠지는 경우가 적지 않다.
 
- 전세금을 전부 돌려 받지 못할 우려가 끌 때, 임차권등기가 최선인가.  
“임차권등기는 이사를 하면서 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 제도이다. 주택 임대차에서 전세금을 돌려 받지 못하고 이사를 나가야 한다면 임차권등기가 중요한 수단이 될 수 있다. 하지만 일부를 돌려 받고 나머지는 새 세입자가 들어와 갚아야 할 상황이라면 임차권등기 설정이 현명한 선택이 아닐 수 있다.”

- 새 세입자 구하기가 힘들어져 그런 것인가.
“임차권등기는 전세금 방어에 유용한 수단은 되지만, 임차권등기 사실이 등기부에 남는다는 것이 문제다. 집주인이 세입자에게 전세금을 변제하지 않았다는 낙인이 찍히기 때문이다. 신규 세입자가 등기부에 임차권등기가 있다는 사실을 알게 된다면 자신의 권리가 보장되지 않는다고 보아 당연히 계약을 꺼리게 될 것이다. 특히 임차권등기가 설정된 주택은 혹시 집이 경매로 넘어갈 경우 선순위 세입자에 밀리게 된다. 신규 세입자를 구해야 남은 전세금을 돌려받아야 하는 기존 세입자 입장에서는 좋은 선택이 아니다.”

- 근저당 설정을 통해 해결할 수 있는 방법은 없나.
“이런 경우 근저당 설정을 하는 것이 신규 세입자의 부담을 줄일 수 있는 방법이 된다. 특히 돌려 받지 못한 나머지 금액이 현저히 적은 경우라면 임차권등기 대신 근저당 설정이 더 현명한 방법일 수 있다. 근저당이란 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있는 제도다. 나머지 전세금 5000만 원을 근저당 설정하면 5000만 원 범위에서만 기존 세입자가 선 순위로 보호받게 되고, 나머지 금액은 신규 세입자가 보호받게 되어 임차권등기보다 부담이 적다.”.

- 전세금반환소송도 제기할 수 있지 않나.
“전세금을 일부만 돌려 받은 경우에도 전세금반환소송을 할 수 있다. 돌려 받은 전세금이 이사하기에 턱 없이 부족하다면 법적으로 보장된 ‘대항력’을 행사해 해당 주택에서 계속 거주할 수도 있다. 어떤 경우든 집주인이 전세금을 돌려주지 않았다면 무주건 세입자에게 법적으로 유리하다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com