[100세 시대 법률 상식] 다운계약서 제재

양도세를 적게 내려고 양도 가격을 낮춰 계약서를 작성하는 ‘다운계약서’가 한 때 성행했었다. 지금은 위법으로 규정되어 자칫 불이익을 받을 수 있다. 다운 계약서에 대한 제재 규정을 알아보자.

- 다운 계약서는 위법인가.
“다운 계약서는 ‘가짜 계약서’다. 매매가를 실제 계약한 금액보다 낮춰 신고함으로써 양도세를 줄이려는 목적에서 나오는 일탈행위다. 부동산 거래산고 등에 관한 법률 위반이다.”

- 다운 계약서 작성에 다른 불이익은 어떤 것 들이 있나.
“다운 계약서 작성은 불법이다. 매도자와 매수자 모두에게 실거래 금액의 2~5%에 해당하는 과태료가 부과된다. 2011년 7월 1일 계약서 작성분부터는 다운 계약서임이 발각될 경우 과태료는 물론 비과세와 감면 혜택까지 크게 축소된다. 최근에는 국토교통부가 부동산 실거래가 신고 내역에 대한 모니터링을 강화하고 있어 위반 행위 적발 건수가 크게 늘어나고 있어 주위가 요망된다.” 

- 자진신고시 불이익을 없애주는 리니언시 제도가 있다고 들었다.
“매도자든 매수자든 허위 계약서 사실을 자진신고하면 과태료를 감면해 준다. 쌍 방 중 어느 한 쪽이 자진신고하면 엄청난 손실을 입을 수 있다. 국토부의 실거래가 조사 권한도 대폭 강화되고 있어 다운 계약서 작성 자체가 엄청난 리스크 요인이다.”

- 다운 계약서를 썼다가 나중에 실제 가격으로 다시 신고할 수도 있나.
“나중에 집을  팔 때 실제로 산 가격으로 신고해 양도세를 줄이는 방법이 있다. 양도세 신고 때 실제 매매계약서와 영수증, 금융기관 지급 증빙, 통장 사본 같은 서류를 제출하며 된다. 다만, 이 경우 예전의 매도자는 양도세를 추가로 내야 한다. 부당 과소신고 가산세도 물어야 한다.”

- ‘제척기간’이 이 경우에는 적용되지 않나.
“다운 계약서를 작성한 경우 양도세를 부과할 수 있는 제척기간(법률이 정한 과세 존속기간)은 10년이다. 10년이 지나면 다운 계약서라는 이유로 세금을 부과할 수 없다는 얘기다. 따라서 이 기간이 지나면 과거 다운 계약서로 부당하게 양도세를 줄여 냈더라도 아무런 불이익을 받지 않는다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com