[100세 세무상식] ③ 양도소득세 절세 전략

여러 채의 집을 가진 사람은 양도소득세 부담 때문에 마음이 편치 않다. 다주택자나 조정대상지역에 부동산을 가진 경우라면 더욱 그렇다. 세무법인 ‘정상’의 신방수 세무사로부터 양도소득세 절세 및 신고 방안 등에 관해 도움말을 들어 본다.

- 양도에 앞서 점검해야 할 것 들은 어떤 것이 있나.
“보유 주택 수는 세대별로 계산된다는 점부터 숙지해야 한다. 세법이 허용하는 세대를 별도로 만들면 비과세를 받을 수도 있고 아예 과세를 피할 수도 있다. 상속받은 주택은 양도소득세를 과세하지만 주택 수를 산정할 때는 빠진다. 예를 들어 1주택자가 상속을 받아 2주택이 된 상태에서 다른 주택을 양도하면 1주택 상태의 양도로 보고 2년 이상의 보유 및 거주 기간을 만족하는 등의 비과세 요건을 갖추었다면 과세에서 제외된다.”

- 보유 기간은 구채적으로 어느 기간을 말하나.
“보유 기간이란, 부동산 취득일로부터 양도일 까지를 말한다. 취득일 또는 양도일이란 잔금 정산일과 등기 접수일 가운데 빠른 날을 말한다. 1세대 1주택자 양도소득세에 대한 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 한다. 조정대상지역인 경우 2년 이상을 살아야 한다.”

- 장기보유 특별공제라는 것도 있지 않나.
“등기가 된, 3년 이상 보유한 토지와 건물이어야 한다. 이 경우 연간 2%씩, 6~30%까지 공재해 준다. 1주택인 고가주택이면 연간 8%씩, 20~80%까지 공제한다. 양도세 감면 대상 주택인지 확인하는 것도 중요하다. 외환위기 때 주택경기 활성화를 위해 신규 주택 취득 후 양도 시 양도세 감면을 받게 해 준 주택들이 있다.”

- 양도소득세 세율은 어떻게 다른가
“양도세는 모두 실거래가격으로 과세되기 때문에 꼼꼼히 잘 따져야 절세할 수 있다. 현재 양도세율은 보유기간에 따라 다른 요율로 적용된다. 1년 미만의 경우 주택·입주권과 분양권 모두 70%가 적용된다. 2년 미만인 경우 공히 60%다. 2년 이상이면 분양권에는 60%, 주택과 입주권에는 기본세율이 적용된다. 중과세율이 적용될 경우 주택은 기본세율에 20~30%포인트가 더 붙고, 비사업용 토지면 기본세율에 10%포인트가 붙는다.”

- 신고는 어떻게 해야 하나
“일단 취득세를 비롯한 기타 비용 영수증을 잘 보관하는 것이 중요하다. 실거래가격으로 신고하는 경우 꼭 필요하다. 다운 계약서는 당장은 세금을 덜 수 있지만 되팔 때 더 많은 세금이 과세될 수 있으니 잘 판단해야 한다. 양도한 날이 속하는 월의 말일로부터 2개월 안에 예정신고를 해야 한다. 하지 않으면 가산세가 부과된다. 관할 세무서에서 거래대금이나 인테리어 비용 등에 대해 소명을 요구하는 경우 즉각적으로 대응하는 것이 좋다.”

- 양도소득세를 절세하는 방법은 무엇인가.
“우선, 정부 부동산 정책의 흐름을 놓치지 말아야 한다. 특히 한시적으로 적용 또는 적용을 않는 과세 부분을 잘 살펴야 한다. 양도세 감면 대상 주택인지 확인하는 것이 매우 중요하다. 수시로 발표되기 때문에 주의 깊게 보아야 한다. 다주택자들은 주택 수에 따라 양도 전략을 달리 세우는 것이 좋다. 분양권도 2021년 1월 1일 이후로는 주택 수에 포함됨을 잊어선 안된다.” 

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com