전세금 피해 사례가 속출하고 있다. 모두가 아는 예방 조치임에도 간과하는 것이 전입신고 확정일자를 받는 것이다. 저렴한 가격에 전세 매물을 내놓고는 전입신고를 꺼리는 경우에 피해가 발생하곤 한다. 법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산전문 변호사가 일문일답으로 피해 예방법을 자세히 설명해 준다.
- 저렴하게 나온 전셋집에서 집주인이 전입신고를 꺼린다. 계약을 해도 되나.
“주택 임대차 계약 때 세입자가 전입신고를 하지 않아 전세금 피해를 당하는 사례가 적지 않게 발생한다. 전입신고와 확정일자는 전세금 피해 예방을 위한 필수 절차다. 다만, 법적인 강제성이 약하기 때문에 잘 몰라서 생략하는 경우가 의외로 많다. 하지만 전입신고와 확정일자는 집주인의 잘못으로 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자의 전세금을 지켜줄 핵심 수단이므로 절대 잊어선 안된다.”
- 전입신고란 단순히 주소지 등록이나 변경을 의미하는 것 아닌가.
“전입신고란 세입자가 이사하려는 집의 주소지를 주민등록상에 등록하기 위한 법적 절차다. 하지만 단순히 주소지 등록이나 변경을 의미하는 것만은 아니다. 세입자가 이사 후 전입신고 확정일자를 받으면 그 즉시 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 발생한다. 그렇게 되면 집이 부동산 경매에 넘어가더라도 전세금을 우선 변제받을 수 있다. 변제받지 못하더라도 그 집에 계속 거주할 권리가 있어 곡 챙겨야 한다.”
- 전입신고와 확정일자는 같은 것 아닌가.
“그렇지 않다. 종종 둘을 같은 개념으로 이해하는 세입자가 있는데, 전입신고와 확정일자는 문제 발생 시 서로 다른 역할을 한다. 전입신고는 세입자로서 대항력을 행사할 수 있는 권리를 뜻한다. 계약에 대한 법적 효력을 인정받는 확정일자는 세입자의 우선변제권을 의미한다. 전입신고만 되어 있으면 부동산 경매 시 세입자가 대항력은 행사할 수 있지만, 확정일자가 없다면 전세금 변제가 어려울 수 있다. 따라서 전입신고를 할 때 확정일자도 반드시 함께 받아 놓아야 한다.”
- 왜 전입신고를 생략하려 하나.
“대부분 집주인이 계약 조건으로 내세우곤 한다. 사무용으로 허가된 건물을 거주용으로 속여 세입자를 받거나 불법 건축물일 때 집주인이 세입자의 전입신고를 꺼리는 경우가 많다. 가장 큰 이유는 세금혜택을 노리거나 해당 건물에 문제가 있기 때문이다. 이 경우 보증금이나 월세를 저렴하게 조건을 제시하기도 하는데, 전입신고가 되지 않으면 전세금 보호는 물론 월세 세액공제도 불가능하기 때문에 전입신고를 볼모로 한 매물은 계약을 피해야 한다.”
- 신고 때 세입자가 특별히 주의해야 할 사항은 무엇인가.
“전입신고는 신청일로부터 다음날 자정부터 효력이 발생한다. 신청 즉시 효력이 발생하는 게 아니다. 이를 악용해 전입신고 효력이 있기 전에 집주인이 근저당을 잡아버리는 사기 피해도 생긴다. 잔금 치르기 전에 미리 전입신고부터 하면 되지 않느냐고 생각할 수도 있지만 원착 상 전입신고는 세입자가 이사 온 후부터 신청할 수 있다. 거주하지도 않는데 미리 전입신고를 한다면 주민등록법 제37조 제3의 2호에 따라 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해질 수 있다.”
- 전세 사기 피해가 많은데 미리 전입신고를 할 방법은 없나.
“전입신고 효력 기간의 단점을 역 이용해 보는 방법이 있다. 잔금을 치르기 전이라도 집주인의 동의를 얻어 이사를 먼저 했다면 전입신고가 가능하다. 이후 세입자는 등기부를 통해 전입신고 및 확정일자와 집주인의 근저당 상태를 확인하고 잔금을 치러야 전세금 피해에서 안전할 수 있다.”
이의현 기자 yhlee@viva2080.com
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