건물주의 채무 불이행으로 건물이 통째로 경매에 넘어가는 바람에 임차인들이 곤혹스러운 경우가 잦다. 계약 기간이 아직 남았지만 보증금과 권리금 회수가 가능할 지 근심이 클 수 밖에 없다. 전문가들은 그러나 권리금 역시 보증금을 돌려받는 방법과 동일하게 대응 할 수 있다고 조언한다.
- 건물이 경매에 넘어가면 권리금 회수가 불가능한가.
“세입자의 권리금회수 기회는 세입자뿐 아니라 건물주도 지켜야 할 의무 중 하나이다. 하지만 권리금 거래를 보장해줘야 할 건물주 자체가 사라질 위기에 처한다면 상황은 간단치 않다. 그러나 세입자가 임차한 건물에 부동산 경매가 진행되더라도 세입자의 지위는 변하지 않는다. 때문에 권리금회수에는 문제가 없다.”
- 권리금은 법적으로 보호받을 수 있나.
“권리금이란 영업시설이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 의미한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다. 상임법에는 ‘세입자가 권리금 거래를 하려면 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 계약 종료 시까지 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 한다’고 규정되어 있다. 다만, 부동산 경매로 신규 세입자를 주선 받을 건물주가 사라진다면 다른 방법을 선택해야 한다. 부동산 경매가 진행되면 낙찰자가 나타나기 마련이고 낙찰자가 된 사람은 새로운 건물주가 된다. 따라서 새 건물주에게 신규 세입자를 주선하면 권리금 거래가 가능하다.”
- 이 과정에서 낙찰자가 세입자의 권리금 거래를 방해한다면 어떻게 되나.
“법률상 낙찰자는 임대인의 권리와 의무를 승계한다. 즉, 건물주는 세입자의 권리금 보호 의무를 지켜야 한다는 얘기다. 따라서 낙찰자가 이를 어긴다면 위법이 된다. 이럴 경우 세입자의 권리금 거래를 방해한 낙찰자를 상대로 세입자가 ‘손해배상청구소송’으로 권리금에 대한 금액을 청구할 수 있다. 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’이 가능하다. 건물주가 바뀌기 전에 계약해지를 통보하고 신규 세입자를 주선하는 방법도 있다.”
- 중도 해지도 가능한가.
“상가 임대차에서 계약 기간은 세입자와 건물주 모두가 지켜야 할 의무사항이다. 하지만 정당한 사유가 있다면 중도 해지도 가능한 경우가 있다. 예를 들어 건물주의 잘못으로 건물이 부동산 경매로 넘어갈 위기에 있다면, 법률상 더는 임대차 계약을 유지할 수 없는 상황이라고 볼 수 있다. 세입자는 부동산 경매로 인한 사유로 건물주에게 계약해지를 통보하고 권리금 거래를 시도해볼 수 있다. 다만, 계약해지 사유가 건물주의 잘못이라고 하더라도 반드시 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 법률상 문제가 없다. 그래야 추후 법적 분쟁에서도 유리하게 대처할 수 있다.”
- 부동산 경매가 아닌 건물주의 사망으로 인한 부재 때는 어떻게 해야 하나.
“급작스러운 건물주의 사망으로 신규 세입자를 당장 주선할 수 없는 때도 새로운 건물주의 지위를 누가 이어받느냐를 지켜본다면 상황은 단순해진다. 즉, 재산은 소유주가 사라졌다고 해서 소멸하는 것이 아니라 누군가에게는 반드시 승계된다. 건물주가 사망한다면 건물주의 재산은 당연히 상속인에게 승계된다. 따라서 세입자는 건물주의 상속인을 상대로 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 할 수 있다.”
이의현 기자 yhlee@viva2080.com
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