[100세 시대 법률 상식] 강제집행 전 명의 바꾼 집주인 어떻게

전세 사기 문제가 큰 사회문제화되고 있는 가운데 최근에는 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 전세금반환소송을 제기하는 사례가 늘고 있다. 전세금반환소송에서 패할 것에 대비해 미리 집주인이 명의를 바꾸는 ‘꼼수’를 부리는 것이다. 

- 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 대상으로 전세금 반환 소송을 제기했는데 집주인이 자기 재산을 배우자에게 넘겨 재산을 빼돌렸다. 소송에서 이겼어도 전세금을 회수할 수 없는 상황이다. 어떻게 대응해야 하나.
“집주인이 고의로 재산을 빼돌렸다면 당장 형사고소를 해야 한다. 형법 제327조를 보면 ‘재산을 은닉하거나 허위로 양도해 강제집행을 피하는 행위는 ‘강제집행면탈죄’에 해당하며 형사고소가 가능하다’고 되어 있다. ‘사해행위 취소소송’도 제기할 수 있다. 집주인이 고의로 재산을 옮겼다면 그 행위를 취소하도록 요구하는 소송이다.”

- 형사고소와 사해행위 취소소송을 제기하면 세입자는 전세금을 회수할 수 있나. 
“두 가지 절차를 거치면 원칙적으로는 재산 명의가 원래 집주인에게 돌아와 정상적인 강제집행이 가능해진다. 하지만 이 절차를 거치는 이유는 집주인이 고의로 재산을 옮겼음을 입증하기 위한 것이다.”

- 아예 처음부터 집주인의 가족 재산에 대해 강제집행을 할 방법은 없나.
“그럴 수는 없다. 전세금 반환소송 승소 판결문이 있어도 집주인의 가족 재산에는 원칙적으로 세입자가 강제집행을 할 수 없다. 집주인이 살아 있는 한, 전세금에 대한 채무 관계는 집주인과 세입자 사이의 문제이기 때문이다. 따라서 채무 관계와 무관한 집주인의 가족 재산에 세입자가 함부로 강제집행을 할 수 없다.”

- 그렇다면, 세입자가 이러한 문제에 대처하기 위해서는 어떻게 해야 하나.
“전세금 반환소송부터 끝까지 진행해야 한다. 집주인이 돈이 없다는 이유로 배짱을 부리거나 겁을 준다고 해서 결코 흔들려서는 안된다. 전세금 반환소송에서 우선 승소 판결을 받아야 후일을 도모할 수 있다.”

- 권리를 찾기 위해선 법적 절차 밖에 없다는 얘기인가.
“재산 명의 변경이라는 교묘한 수법으로 세입자의 전세금 회수를 방해하는 경우가 적지 않다. 세입자가 자신의 권리를 지키려면 법적 절차를 철저히 이해하고 활용하는 것이 중요하다. 전세금 반환 소송에서 승소 판결은 세입자에게 전세금 회수의 가능성을 열어주는 첫 단추라고 할 수 있다. 이를 근거로 형사고소와 사해행위 취소소송을 제기해 집주인에게 맞서야 한다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com