전세보증보험에 들지 않으면 전세금을 깎아준다는 달콤한 유혹에 빠져 전세 계약을 했다가 낭패를 보는 경우가 있다. 전문가들은 보증보험을 꺼리는 전세 매물은 계약을 피하는 게 최선이라고 말한다. 대개의 경우 집주인의 채무나 부동산에 문제가 있기 때문이니 계약 초기에 전세보증계약에 가입하는 것이 좋다고 말한다.
- 집주인은 어떤 경우에 보증보험을 꺼리는가.
“집주인 본인이나 해당 주택에 문제가 있는 경우가 대부분이다. 주택에 문제가 있는 경우에는 해당 건물이 주거용이 아닌 상업용 건물일 경우 세입자의 전입신고와 확정일자가 불가능하다. 보증보험은 반드시 전입신고와 확정일자가 되어 있어야만 가입이 가능하다. 때문에 이를 숨기려 보험 가입을 꺼리는 것이다. 또 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있어도 보증보험 가입이 불가하다. 가장 흔한 사례는 집주인에게 채무가 많아 등기부등본상에 압류, 가압류, 가처분 등이 있는 경우다.”
- 세입자가 확인해야 할 것은 무엇인가.
“집주인에게 대출이 있다고 해서 무조건 보증보험 가입이 어려운 것은 아니다. 집주인에게 대출금이 있을 경우 대출금과 세입자의 보증금을 합한 금액이 매매 시세를 넘는지 먼저 확인해 봐야 한다. 만약 매매시세를 넘어선다면 보증보험 가입이 어려울 수 있다.”
- 전세보증보험은 무조건 들어야 하나.
“집 주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 집주인을 대신해 보증기관인 HUG(주택도시보증공사)가 세입자에게 전세금을 돌려주고 HUG가 나중에 집주인에게 보증금을 청구하는 것을 보증금반환보증보험이라고 한다. 집 주인에게 문제가 생기더라도 세입자는 보증기관의 도움을 얻어 전세금을 돌려 받을 수 있다. 세입자 입장에서는 전세 사기 피해를 막고 사고 발생 시 원만하게 문제를 해결할 수 있는 안전장치인 셈이다.”
- 전세 계약을 하려는데 집주인이 보증보험 가입을 꺼린다. 보증보험에 가입하지 않으면 보증금을 깍아준다고 하는데 괜찮은가.
“주택 임대차 계약을 맺을 때 세입자의 보증보험 문제로 집주인과 실랑이를 벌이는 경우가 있다. 보증보험을 꺼리는 집주인이 있다면 무조건 계약을 피하는 게 좋다. 최근 부동산 시장에서 전세 피해 사례가 속출하고 있어 세입자에게 보증보험 가입은 필수다. 계약 전부터 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 따져봐야 한다. 전세가 싸다고 해 전세보증금반환보증에 가입하지 않았다면 추후 전세금반환이 어려울 수 있다.”
- 그럼에도 집주인이 보증보험을 거부해 가입하지 않았다면 어떻게 되나
“법 절차를 이용해 전세금을 돌려 받는 게 유일한 방법이다. 전세금반환소송과 부동산 경매 절차를 거쳐야 한다는 말이다. 하지만 법적인 절차는 계약 종료 이후에나 가능하기 때문에 시간적인 여유가 별로 없는 대부분의 세입자에게는 부담일 수 있다.”
- 보증보험 가입은 반드시 계약 초기에 해야 하나.
“그렇지는 않다. 원칙상 계약 종료 6개월 전까지 가입할 수 있다. 문제는 부동산 시세가 변동할 수 있다는 점이다. 보증보험은 전세가보다 매매가가 낮을 경우엔 가입이 불가능하다. 부동산 시세가 전세가보다 낮다면 보증기관이 손해를 보기 때문이다. 따라서 세입자는 계약 전부터 전세가와 매매 시세를 확인하고, 혹 문제가 없더라도 계약 초반부터 가입을 해두어야 추후 분쟁에서 불이익을 당하지 않을 수 있다.”
이의현 기자 yhlee@viva2080.com
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