[이슈&이슈] ‘1세대 2주택’ 일시적 양도세 비과세? … 이런 조건 충족돼야 가능

1세대가 국내에 2주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 정부가 선의의 피해자들을 보호하기 위해 일정 기간 내에 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세를 비과세하기로 했다. 취학이나 전직, 해외이주, 질병 등 부득이한 사유가 있거나 건설임대주택 취득해 양도하는 경우 등이 그 대상이다. 하지만 그런 비과세 혜택도 모든 상황에 적용되는 것은 아니다. 국세청의 도움을 얻어 구체적인 전제 조건 들을 점검해 보자.

◇ 일시적 1세대 2주택인 경우
종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득해야 비과세 대상이 된다. 새 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 경우도 적용된다. 다만, 이 경우 조정대상지역 일시적 2주택자는 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 3년 이내, 2022년 5월 10일부터 2023년 1월 11일 양도분은 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 
지방이전 공공기관과 기업의 종업원인 경우에도 무조건 적용이 되는 것이 아니라 새 주택 취득일로부터 5년 이내에 종전 주택을 양도해야 혜택을 받을 수 있다. 또 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다.

◇ 상속받아 2주택이 된 경우
사망한 피상속인이 상속개시 당시 2개 이상의 주택을 소유한 경우 피상속인을 기준으로 특정 순위에 다른 1주택에 대해서만 상속주택 특례가 작용된다는 점을 명심해야 한다. 순서는 가장 우선 적용되는 대상은 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택이다. 다음은 그런 주택이 두 채 이상일 경우 피상속인이 거주한 기간이 긴 주택이 대상이 된다. 그 마져도 두 채 이상이면 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 주택이 다음 순위가 된다. 위의 어떤 경우에도 해당되지 않는다면 기준시가가 가장 높은 주택이 다음 순번이 된다.

◇ 노부모 봉양 및 혼인으로 인해 2주택이 된 경우
노부 봉양 특례의 경우 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야만 가능하다. 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 양도해야 한다. 직계 존속 중 어느 한 사람이 60세 이상의 노부모를 봉양하지 않으면 비과세 대상에서 배제된다. 또 암이나 희귀성 질환 등 중대 질병에 걸린 60세 미만의 직계존속과 합한 경우라야 비과세 혜택이 주어진다.

혼인으로 인해 2주택이 되었을 경우에도 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 않으면 혜택을 받을 수 없다. 또 혼인한 날로부터 5년 이내에 양도하지 않으면 기존 비과세 혜택도 사라진다. 

◇ 농어촌주택 소유 따른 2주택
농어촌 주택의 경우 읍면 또는 인구 20만 이하의 동이라야 혜택이 주어진다. 당연히 수도권이나 도시, 토지거래 허가구역 및 조정대상지역, 관광단지 등은 적용 대상이 되지 않는다. 일반주택과 행정구역상 같은 읍면 또는 연접한 읍면은 제외된다. 이 경우 주택 가격 요건도 있다. 2022년 12월 31일 이전 취득분은 취득시 기준시가가 2억 원(한옥은 4억 원) 이하여야 한다.

고향주택도 마찬가지로 인구 20만 이하의 시인 고향이어야 혜택을 받는다. 일반주택과 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시는 배제된다. 농어촌 주택과 동일하게 2022년 12월 31일 이전 취득분은 2억 원(한옥은 4억 원) 이하여야 한다.
귀농으로 인해 세대 전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우, 귀농 후 최초로 양도하는 1개 일반주택에 한해 비과세 특례가 적용된다는 점도 알아야 한다. 그 이후에 취득한 일반 주택은 적용 대상이 아니다.
 조진래 기자 jjr895488@naver.com